導言： 中美貿(mào)易戰(zhàn)的波云詭譎，實體經(jīng)濟轉型的明晦未定，供給側改革及環(huán)保監(jiān)管嚴苛……讓2019年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)呈現(xiàn)出前所未有之怪狀，既熾熱如火，又低靡如冰；既翩然起舞，又如履薄冰。涇渭分明卻糾結纏繞。

先是政策的兩重性：一方面，政府加大了對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策扶持，各種新型產(chǎn)業(yè)用地政策層出不窮。以廣州、東莞、鄭州、山東為代表推出的新型用地，利好十足地價要么2折，要么7折，而且可分割銷售；但是硬幣的另一面是政策的嚴苛性，不僅拿地越來越難，甚至提高了對產(chǎn)業(yè)的門檻限制，政府顯然對產(chǎn)業(yè)加大了嚴控力度——開發(fā)商要么生產(chǎn)，要么破產(chǎn)！

而市場也呈現(xiàn)出現(xiàn)鮮明的二面性：一大波房企巨頭與金融玩家正蜂擁而來，他們攜資本之力，兼資源之厚勢，視園區(qū)行業(yè)為藍?；驊?zhàn)略布局落子，舉大步而進，氣勢恢宏，攻城略地。而身處局中的玩家則在招商的困局中，在情懷與資本的高壓與磨煉下，痛并快樂著。

在實體經(jīng)濟轉型的艱難時刻，園區(qū)的客戶——企業(yè)也遭遇著冰火兩重天的境況。傳統(tǒng)企業(yè)由于環(huán)保、稅收以及產(chǎn)業(yè)的嚴苛與限制，流離失所，無園安身；而科技龍頭企業(yè)契合了行業(yè)風口、乘借著政策東風、頭頂稅收嬌子的光環(huán)，成為政府和園區(qū)的座上賓，供不應求，狼多肉少……

大風起于青萍之末。無論經(jīng)濟走勢與行業(yè)環(huán)境如何變幻，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新趨勢亦正在萌芽之中，在中國政府大力推動和倡導下，服務于實體經(jīng)濟轉型提升的中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，而與之形成強烈對比的、鮮明不對稱的是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要承接的服務更加多樣和復雜，對于復合型專業(yè)人才的需求亦是求賢若渴；傳統(tǒng)園區(qū)的轉型升級舉步維艱，更加劇了對園區(qū)定位及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重新審視，整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的運營與服務，需要我們更具想象力和創(chuàng)新性的去予以挖掘……欣欣向榮的園區(qū)發(fā)展態(tài)勢，也催生出一個巨大的、需求旺盛的產(chǎn)業(yè)園區(qū)學習的市場空間。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展大潮洶涌而來，臣通智庫亦順勢而為。5月17日-18日，臣通智庫舉辦的第18期園區(qū)董事匯在廣州隆重召開，來自全國各地的100多位園區(qū)董事長、管理層、業(yè)界大咖共聚一堂，共襄盛舉，共創(chuàng)園區(qū)破局發(fā)展的新要素。

破局一：超前謀劃，精準定位突圍困局

董事匯上，商國臣老師表示，園區(qū)發(fā)展的困惑歸根結底于，定位不清、招商難繼，這兩個因素成為園區(qū)長期發(fā)展的隱痛。未來產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期策劃、定位、建設運營有著高屋建瓴的統(tǒng)領關系。

商老師認為，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操盤模式大致分為三類。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營模式之一純地產(chǎn)模式，一度是曾經(jīng)的主流，光芒萬丈，風光無限，不過如今已出現(xiàn)嚴重的兩極分化：有的純地產(chǎn)模式園區(qū)依然風生水起，快建快售快租賃，高周轉玩得無比嫻熟；有的則陷入招商難、高空置的泥沼，舉步維艱。

另一類則是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式。銷售還是持有，這個問題在國家政策的強制下，以產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式被完美解決。地產(chǎn)首先保證了園區(qū)能夠先解決生存之需，而產(chǎn)業(yè)則在滿足了政府的訴求之后，也成為園區(qū)持續(xù)運營和盈利的落足點?，F(xiàn)下的園區(qū)運營中，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式可謂風頭正勁，正當其時。

同時，商老師指出，第三種產(chǎn)業(yè)服務模式，即為園區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供差異化服務，將園區(qū)運營中涵蓋的市場調(diào)研、前期策劃、可行性研究、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、營銷推廣、園區(qū)運營、增值運營、物業(yè)管理、金融資本等綜合產(chǎn)業(yè)服務整體打包，通過產(chǎn)業(yè)服務實現(xiàn)盈利才是園區(qū)運營模式的王道終局。

當下，很多園區(qū)的開發(fā)經(jīng)營都走入一個誤區(qū)，要么沒有縝密的市場調(diào)研，忽略與核心客群的精準對接；要么紙上談兵、閉門造車，將園區(qū)建成“只可遠觀不可褻玩”的花瓶，經(jīng)不住客戶與市場需求的考驗，最后陷入招商困局之中。

商國臣老師認為，一切脫離前期整體策劃的快速投資，脫離準確定位的重復建設，最終都會導致項目資金的過早沉淀和項目發(fā)展的后繼乏力，所以前期定位很關鍵。產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略定位是一個系統(tǒng)工程，要結合一切已知條件和趨勢，制定一套系統(tǒng)的作戰(zhàn)方法，定位不簡單但也不是多么高不可及，重點要利用好產(chǎn)業(yè)“命運法則”。這里說的“命”是指園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、政策、區(qū)位等主觀條件；“運”則是說產(chǎn)業(yè)園所要面對的產(chǎn)業(yè)細分層級的產(chǎn)品、服務、營銷等多維度的發(fā)展條件。

通過精準把關自身條件，以前瞻性的眼光聚焦未來，制度方案，做好每一階段的指導工作，同時緊密結合國家政策，根據(jù)政策引導和地區(qū)經(jīng)濟實際情況來制定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主題。一句話總結，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務的精細化管理，加強完善園區(qū)運營服務體系，是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心競爭力。

在共創(chuàng)環(huán)節(jié)，來自廣州、惠州等的園區(qū)代表分別發(fā)表各自觀點，對于臣通智庫提出的產(chǎn)業(yè)“命運法則”和“天龍八步”深表認同，并且現(xiàn)學現(xiàn)用，分析到位，積極從創(chuàng)新角度挖掘園區(qū)的潛力。

一位科技園的老總說到，通過這個方法深入分析自身園區(qū)存在的優(yōu)劣點，能夠更加清晰明了的發(fā)現(xiàn)問題，從而還能解決問題，定位法則看似簡單實則大有內(nèi)涵，值得深入研究和探討，對于園區(qū)團隊來說是一次不錯的知識補充和實踐機會。

破局二：感覺觀念+場景體驗，破解園區(qū)招商難題

前期的精準定位正是為了招商服務，園區(qū)的發(fā)展成也招商敗也招商，具體如何讓招商快速成交？如何讓園區(qū)招商業(yè)績倍增？商國臣老師提出了臣通智庫的園區(qū)招商之“獨孤九劍”方法論，即核心賣點、圖紙招商、三網(wǎng)合一、感覺營銷、場景營銷、鐵軍團隊、戰(zhàn)斗機制、致勝技巧九大點。

商國臣老師認為，園區(qū)招商主要在于解決引流、體驗及成交這三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣，層層推進的。園區(qū)在進行招商時，應鎖定這九大方向，立足本園區(qū)的賣點挖掘，打造“天、人、網(wǎng)”三網(wǎng)合一的格局，將目標企業(yè)一網(wǎng)打盡；運用“圖紙招商”模式規(guī)避園區(qū)運營風險；同時，還要從五感體驗、創(chuàng)意化場景、實力團隊打造等方面助攻招商，形成系統(tǒng)的多層次招商模式，發(fā)揮標桿企業(yè)先導效應，實現(xiàn)中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚，形成品牌與口碑效應，最終提高招商的成功效率。

學員們對此進行了熱烈討論，并在現(xiàn)場將方法論與工具運用到園區(qū)自身的招商體系中，很多園區(qū)在重塑自己的招商體系之后都從中找到了新的創(chuàng)新方法和招商方向，可謂收獲頗豐。

破局三：精彩共創(chuàng)、犀利點評，寓教于學

共創(chuàng)會在商國臣導師的主持與引導下，從園區(qū)頂層設計的定位和招商兩大重要板塊橫向切入，可謂把園區(qū)從頭到尾、里里外外、徹徹底底來次由淺入深、由表及里的自我反省與深度剖析。

分享與點評環(huán)節(jié)，更是將現(xiàn)場園區(qū)老總們的共創(chuàng)熱情與思維進一步激發(fā)，經(jīng)過兩天近六輪的思維碰撞和獻計獻策，幾乎每個園區(qū)都對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位和招商分享和補充了自己的思考和探索。

在共創(chuàng)中的分享環(huán)節(jié)，學員互動熱烈、小組討論激蕩、互相點評尖銳。見仁見智，火花飛濺。大家紛紛表示，許多以前在實際操作中遇到的問題，在共創(chuàng)實訓中找到了答案。

學員對園區(qū)自主創(chuàng)新的共創(chuàng)學習模式給予高度評價。有學員表示，由于時間太短，還有一些園區(qū)的實際問題沒有來得及在共創(chuàng)中進行共創(chuàng)探討。還有學員認為，現(xiàn)在很難從公共渠道獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)實戰(zhàn)實訓的機會，這次共創(chuàng)很有特色，模擬實戰(zhàn)、貼近實戰(zhàn)、活學活用，非常有收獲，期望以后還有機會參加共創(chuàng)會。

一個有情懷的共創(chuàng)會，在乎所有學員們求學的所有體驗與感受，包括準備一場別開生面的結業(yè)典禮，對于園區(qū)人來說，每一次園區(qū)相聚的時刻都值得被銘記。

為了讓學員們銘記這段經(jīng)歷，在未來的園區(qū)道路上更好地前行，臣通智庫用講義、合影紀念、畢業(yè)證書和價值上千元的園區(qū)知識獎品為學員們留下了最珍貴的結業(yè)回憶。

盡管對于第18期園區(qū)董事匯的學員們而言，即將告一段落。但共創(chuàng)學習的過程依然在延續(xù)。在風云激蕩、行業(yè)變幻的今天，園區(qū)既要“仰望星空”，也要“腳踏實地”。名師的授業(yè)解惑，同學的交流互訪，思維的激烈碰撞，匯聚成巨大的力量和信念，讓園區(qū)人深感：產(chǎn)業(yè)園區(qū)前景依舊無限光明，園區(qū)征途，良友相伴不孤單！

第18期園區(qū)董事匯至此圓滿落幕。