中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)正在發(fā)生一種深層次的變革，既有外因的擠壓，也有內(nèi)因的訴求。無論是從政策、市場(chǎng)和企業(yè)客戶不同的維度來觀看，都呈現(xiàn)出一種兩面性：既大力扶持又無比嚴(yán)苛，一邊奪門而入一邊如臨深淵如履薄冰，有人無處安身有人備受追捧……所有這些意味著：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的游戲規(guī)則正在改變，我們也需要隨之作出改變。在埋頭深耕的同時(shí)，我們需要仰望星空與注視前方，才能作出正確的取舍與抉擇。

7月19日-20日，臣通智庫舉辦的第19期園區(qū)董事匯在廣州隆重召開，來自全國(guó)各地的100多位園區(qū)董事長(zhǎng)、管理層、業(yè)界大咖共聚一堂，共創(chuàng)共商產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商破局之道。

園區(qū)模式的三重門

目前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不同園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式不同，對(duì)應(yīng)的招商迷局與困惑亦不盡然。

臣通公司總經(jīng)理商國(guó)臣老師認(rèn)為，如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操盤模式大致分為三類。第一類是純地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在2016年之前一度曾是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的主流，光芒萬丈，風(fēng)光無限，但時(shí)至今日已出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化：有園區(qū)依然風(fēng)生水起，快建快售快租賃，高周轉(zhuǎn)玩得嫻熟無比、得心應(yīng)手；有的則深陷泥沼，如履薄冰、舉步維艱。

另一類則是產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式。銷售還是持有，在國(guó)家政策的倒逼以及土地的增值效應(yīng)的推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式為園區(qū)開辟出了一種新的模式。地產(chǎn)首先保證了園區(qū)能夠先解決生存之需，而產(chǎn)業(yè)則在滿足了政府的訴求之后，也能成為園區(qū)持續(xù)運(yùn)營(yíng)和盈利的抓手和節(jié)點(diǎn)。無論是以產(chǎn)業(yè)的外衣行地產(chǎn)之實(shí)，還是以地產(chǎn)為輔誠(chéng)心正意做產(chǎn)業(yè)，當(dāng)下的園區(qū)行業(yè)中，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式可謂風(fēng)頭正勁，正當(dāng)其時(shí)。

而第三種產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式，即為園區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供差異化服務(wù)，將園區(qū)運(yùn)營(yíng)中涵蓋的市場(chǎng)調(diào)研、前期策劃、可行性研究、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、營(yíng)銷推廣、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、增值運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融資本等綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)整體打包，通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，雖然踐行者少，但商老師認(rèn)為，這才是園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的王道終局。

如眼下，很多園區(qū)的運(yùn)營(yíng)與招商從一開始就走入誤區(qū)，要么沒有縝密的市場(chǎng)調(diào)研，領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋決定或者直接找設(shè)計(jì)院閉門造車，無視市場(chǎng)與客戶的需求，導(dǎo)致園區(qū)招商最后陷入困局中。

臣通大數(shù)據(jù)驚艷全場(chǎng)

園區(qū)招商，可謂是衡量園區(qū)成功的必要條件。如今國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，園區(qū)難招商成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)發(fā)展之痛。而大數(shù)據(jù)時(shí)代，園區(qū)招商體系也面臨著重大變革。

針對(duì)園區(qū)招商之痛、之變，商國(guó)臣老師從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精準(zhǔn)招商、本地招商、異地招商及產(chǎn)業(yè)鏈招商四個(gè)維度，用臣通的方法論體系，并結(jié)合臣通產(chǎn)業(yè)招商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)進(jìn)行了詳細(xì)的詮釋。

在現(xiàn)有招商線索少、渠道窄的情況下，如何獲取更多更好的客戶資源是園區(qū)招商亟待解決的重要問題。在臣通大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的支持下，利用海量企業(yè)數(shù)據(jù)源、商會(huì)、老鄉(xiāng)會(huì)、產(chǎn)業(yè)鏈等數(shù)據(jù)資源，進(jìn)行企業(yè)客戶挖掘，有效把握企業(yè)客戶資源和園區(qū)招商的匹配度，使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以根據(jù)自身發(fā)展的需要，篩選行業(yè)和企業(yè)，精準(zhǔn)的篩選出潛在投資企業(yè)，量身定制招商方案，令招商人員和企業(yè)決策層之間快速對(duì)接投資信息，從而快速提升招商效率，促進(jìn)項(xiàng)目落地，更進(jìn)一步降低尋找招商線索的成本。

臣通產(chǎn)業(yè)招商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的出場(chǎng)，讓全場(chǎng)園區(qū)人的熱情更加高漲。園區(qū)招商向來是橫亙?cè)趫@區(qū)人心中的一根肉刺。臣通產(chǎn)業(yè)招商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)讓園區(qū)人看到了快速拔去這根肉刺的無限可能，對(duì)臣通產(chǎn)業(yè)招商大數(shù)據(jù)所展示出的園區(qū)招商的快準(zhǔn)易表示了認(rèn)同和驚嘆，紛紛咨詢，更有園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)就簽訂了購(gòu)買合同。

共創(chuàng)會(huì)精彩紛呈

園區(qū)董事匯，向來不缺乏精彩的觀點(diǎn)和獨(dú)出心裁的見解與點(diǎn)評(píng)。本期的共創(chuàng)會(huì)在商國(guó)臣導(dǎo)師的主持與引導(dǎo)下，從定位和招商兩大板塊橫向切入，以定客群、定需求、三網(wǎng)合一、感覺觀念、團(tuán)隊(duì)機(jī)制、招商十步必殺等多個(gè)層面深度探討與剖析，再加上各位園區(qū)老總的點(diǎn)評(píng)與建議，將各自園區(qū)來了次從頭到尾、由淺入深、由表及里的梳理、挖掘與提升。

定客群從區(qū)域分布、行業(yè)結(jié)構(gòu)、營(yíng)收收入、納稅水平、遷移動(dòng)因、物業(yè)需求等維度描繪精準(zhǔn)的客戶畫像；定需求則從物業(yè)客戶與產(chǎn)業(yè)客戶迥異的需求出發(fā)，以馬斯洛需求原理來滿足招商企業(yè)客戶不同層次的需求來促進(jìn)園區(qū)招商；三網(wǎng)合一以打通天網(wǎng)、地網(wǎng)、人網(wǎng)三網(wǎng)的精準(zhǔn)渠道引流，利用銷售漏斗表作為檢測(cè)工具，嚴(yán)密實(shí)現(xiàn)園區(qū)客戶的導(dǎo)流、到訪與成交；感覺感念、團(tuán)隊(duì)機(jī)制、招商十步必殺技則從園區(qū)招商的道與術(shù)，詮釋了園區(qū)招商的實(shí)戰(zhàn)方法、流程與技巧，讓現(xiàn)場(chǎng)園區(qū)人紛紛鼓掌贊賞。

而分享與點(diǎn)評(píng)環(huán)節(jié)，更是將現(xiàn)場(chǎng)園區(qū)老總們的共創(chuàng)熱情與思維進(jìn)一步激發(fā)，經(jīng)過兩天近五輪的思維碰撞和獻(xiàn)言獻(xiàn)策，幾乎每個(gè)園區(qū)都對(duì)自己園區(qū)定位和招商進(jìn)行分享和補(bǔ)充新的思考和探索。

在共創(chuàng)中的分享環(huán)節(jié)，學(xué)員互動(dòng)熱烈、小組討論激蕩、互相點(diǎn)評(píng)尖銳。見仁見智，火花飛濺。大家紛紛表示，許多以前在實(shí)際操作中遇到的問題，在共創(chuàng)實(shí)訓(xùn)中找到了答案，收貨滿滿。

修行修心，二者兼得

學(xué)習(xí)是一種修行。寓學(xué)于樂，更是一種修心。為了讓學(xué)員們銘記這段經(jīng)歷，在未來的園區(qū)道路上更好地前行，臣通智庫用講義、合影紀(jì)念、畢業(yè)證書和價(jià)值上萬元的園區(qū)知識(shí)獎(jiǎng)品為學(xué)員們留下了最珍貴的結(jié)業(yè)回憶。

共創(chuàng)會(huì)期間，來自全國(guó)各地的學(xué)員從自身園區(qū)面臨的問題及親身實(shí)踐的角度提出了諸多疑問，導(dǎo)師與學(xué)員間進(jìn)行了理論與業(yè)務(wù)等多個(gè)層面的熱烈探討與互動(dòng)交流。學(xué)員對(duì)園區(qū)自主創(chuàng)新的共創(chuàng)學(xué)習(xí)模式給予高度評(píng)價(jià)。有學(xué)員表示，由于時(shí)間太短，還有一些園區(qū)的實(shí)際問題沒有來得及在共創(chuàng)中進(jìn)行共創(chuàng)探討。還有學(xué)員認(rèn)為，現(xiàn)在很難從公共渠道獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)戰(zhàn)實(shí)訓(xùn)的機(jī)會(huì)，這次共創(chuàng)很有特色，模擬實(shí)戰(zhàn)、貼近實(shí)戰(zhàn)、活學(xué)活用，非常有收獲，期望以后還有機(jī)會(huì)參加。

7月20日下午，導(dǎo)師感謝現(xiàn)場(chǎng)100多名學(xué)員的熱情參與，并為大家頒發(fā)精美的園區(qū)董事匯結(jié)業(yè)獎(jiǎng)牌。意猶未盡的學(xué)員們也對(duì)臣通智庫本次成功的共創(chuàng)會(huì)和行業(yè)平臺(tái)搭建表達(dá)了各自的誠(chéng)摯感謝、充分認(rèn)可及強(qiáng)烈的合作意愿。至此，第19期園區(qū)董事匯圓滿落幕。