園區(qū)這行不好干，不僅投入周期長，收益見效收慢，更還需要直面各種“坑”與陷阱，可謂戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，沒一點產(chǎn)業(yè)情懷，沒一點佛系心態(tài)，沒一點實業(yè)夢想，還真無法堅持下去。

臣通顧問總結(jié)了園區(qū)行業(yè)需要直面的六大風險，不一而足，只希望能夠讓行業(yè)同仁有所思悟。

一、政策風險

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是政治地產(chǎn)，政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大客戶。園區(qū)這行，嚴重依賴政策，什么稅收、土地、房地產(chǎn)、貨幣、金融、信貸政策等等，甚至連環(huán)保政策都能引來一場腥風血雨。招商蛇口、市北高新等等一票上市企業(yè)，都將政策列在可能風險的位置上。

江湖傳聞，華夏幸福經(jīng)歷過的幾大重要轉(zhuǎn)折中，抓緊政策的豁口曾生生將華夏幸福從死亡的邊緣拽了回來。如果哪家園區(qū)企業(yè)沒有及時跟蹤研究新政策，及時采取靈活應對手段，或者在跟政府談判階段，沒徹底將政策的33個要點吃透，這行你真難以混下去。

二、經(jīng)營風險

園區(qū)為了多招商、招好商，哪個不使出吃奶的勁兒？就拿特斯拉中國建廠來說，上海廣州爭得一地雞毛，搞到如今沒了下文，廣州甚至把原本給特斯拉的土地劃給了賈躍亭的FF。

招商也越來越不好做，土地越來越不好拿，本就是慘淡經(jīng)營，業(yè)內(nèi)同質(zhì)化競爭，如今還要面臨財大氣粗，揮舞著金元開道的房企們的入侵。一眾房地產(chǎn)商（如萬科、恒大、碧桂園、綠地、融創(chuàng)……）大舉攻城略地，市場競爭加劇，這叫咱這些老牌園區(qū)企業(yè)情更是舉步維艱。

三、財務風險

園區(qū)開發(fā)有三大特點：項目開發(fā)周期長、資金投入大、回報慢。

若想開辟個新園區(qū)，基礎建設、土地整理、房地開發(fā)，那個不需要大量資金投入？靠著高杠桿、高負債率撐起了現(xiàn)金流，走著鋼絲玩平衡術(shù)，這風險能不高？要是沒有花樣百出的融資手段、沒有相關單位背書，沒融資渠道，如何玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流？

面對融資渠道的受限與縮窄，再加上園區(qū)物業(yè)去化的難題，一個不小心，那個環(huán)節(jié)出了問題，就是現(xiàn)金流斷裂的萬丈深淵。

四、產(chǎn)業(yè)投資風險

這幾年，園區(qū)企業(yè)們都喊著要做產(chǎn)業(yè)投資，張江高科、東湖高新、中電光谷。容易么？雖然許多企業(yè)都是園區(qū)開發(fā)的老油條，但在投資這事上都算新手。好項目你想跟投？人家不帶你玩。創(chuàng)業(yè)公司容易投資，別想著考慮退出盈利，先保證活下去再說吧。

俗話說，“三分投、七分管”，想做好產(chǎn)業(yè)投資，你首先得有只能力強經(jīng)驗足的投后管理團隊，“融、投、管、退”各個投資環(huán)節(jié)，哪個都馬虎不得。沒那金剛鉆，別攬瓷器活。產(chǎn)業(yè)投資的錢，看著好賺，利益誘人，但前提是，你先把你園區(qū)的三分地耕耘好再說吧。

五、人才缺失風險

現(xiàn)在掣肘園區(qū)發(fā)展的天花板因子是什么？人才。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的專業(yè)人才極度稀缺。園區(qū)人才講究的就是復合型，產(chǎn)業(yè)、市場、營銷、管理、技術(shù)、投資都要懂。

但培養(yǎng)這樣一名人才，費時費力不說，一不小心還容易被人挖角。一但緊需的人才在項目關鍵時期離開，很有可能會造成項目停擺。這類風險可擔待不起啊。

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