園區(qū)這行不好干，不僅投入周期長(zhǎng)，收益見效收慢，更還需要直面各種“坑”與陷阱，可謂戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，沒(méi)一點(diǎn)產(chǎn)業(yè)情懷，沒(méi)一點(diǎn)佛系心態(tài)，沒(méi)一點(diǎn)實(shí)業(yè)夢(mèng)想，還真無(wú)法堅(jiān)持下去。

臣通顧問(wèn)總結(jié)了園區(qū)行業(yè)需要直面的六大風(fēng)險(xiǎn)，不一而足，只希望能夠讓行業(yè)同仁有所思悟。

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是政治地產(chǎn)，政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大客戶。園區(qū)這行，嚴(yán)重依賴政策，什么稅收、土地、房地產(chǎn)、貨幣、金融、信貸政策等等，甚至連環(huán)保政策都能引來(lái)一場(chǎng)腥風(fēng)血雨。招商蛇口、市北高新等等一票上市企業(yè)，都將政策列在可能風(fēng)險(xiǎn)的位置上。

江湖傳聞，華夏幸福經(jīng)歷過(guò)的幾大重要轉(zhuǎn)折中，抓緊政策的豁口曾生生將華夏幸福從死亡的邊緣拽了回來(lái)。如果哪家園區(qū)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)跟蹤研究新政策，及時(shí)采取靈活應(yīng)對(duì)手段，或者在跟政府談判階段，沒(méi)徹底將政策的33個(gè)要點(diǎn)吃透，這行你真難以混下去。

二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

園區(qū)為了多招商、招好商，哪個(gè)不使出吃奶的勁兒？就拿特斯拉中國(guó)建廠來(lái)說(shuō)，上海廣州爭(zhēng)得一地雞毛，搞到如今沒(méi)了下文，廣州甚至把原本給特斯拉的土地劃給了賈躍亭的FF。

招商也越來(lái)越不好做，土地越來(lái)越不好拿，本就是慘淡經(jīng)營(yíng)，業(yè)內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，如今還要面臨財(cái)大氣粗，揮舞著金元開道的房企們的入侵。一眾房地產(chǎn)商（如萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠地、融創(chuàng)……）大舉攻城略地，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，這叫咱這些老牌園區(qū)企業(yè)情更是舉步維艱。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

園區(qū)開發(fā)有三大特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大、回報(bào)慢。

若想開辟個(gè)新園區(qū)，基礎(chǔ)建設(shè)、土地整理、房地開發(fā)，那個(gè)不需要大量資金投入？靠著高杠桿、高負(fù)債率撐起了現(xiàn)金流，走著鋼絲玩平衡術(shù)，這風(fēng)險(xiǎn)能不高？要是沒(méi)有花樣百出的融資手段、沒(méi)有相關(guān)單位背書，沒(méi)融資渠道，如何玩轉(zhuǎn)現(xiàn)金流？

面對(duì)融資渠道的受限與縮窄，再加上園區(qū)物業(yè)去化的難題，一個(gè)不小心，那個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，就是現(xiàn)金流斷裂的萬(wàn)丈深淵。

四、產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

這幾年，園區(qū)企業(yè)們都喊著要做產(chǎn)業(yè)投資，張江高科、東湖高新、中電光谷。容易么？雖然許多企業(yè)都是園區(qū)開發(fā)的老油條，但在投資這事上都算新手。好項(xiàng)目你想跟投？人家不帶你玩。創(chuàng)業(yè)公司容易投資，別想著考慮退出盈利，先保證活下去再說(shuō)吧。

俗話說(shuō)，“三分投、七分管”，想做好產(chǎn)業(yè)投資，你首先得有只能力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)足的投后管理團(tuán)隊(duì)，“融、投、管、退”各個(gè)投資環(huán)節(jié)，哪個(gè)都馬虎不得。沒(méi)那金剛鉆，別攬瓷器活。產(chǎn)業(yè)投資的錢，看著好賺，利益誘人，但前提是，你先把你園區(qū)的三分地耕耘好再說(shuō)吧。

五、人才缺失風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在掣肘園區(qū)發(fā)展的天花板因子是什么？人才。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的專業(yè)人才極度稀缺。園區(qū)人才講究的就是復(fù)合型，產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、營(yíng)銷、管理、技術(shù)、投資都要懂。

但培養(yǎng)這樣一名人才，費(fèi)時(shí)費(fèi)力不說(shuō)，一不小心還容易被人挖角。一但緊需的人才在項(xiàng)目關(guān)鍵時(shí)期離開，很有可能會(huì)造成項(xiàng)目停擺。這類風(fēng)險(xiǎn)可擔(dān)待不起啊。

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