北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售迎重拳一擊，深圳工改政策卻悄然反轉(zhuǎn)。

一個(gè)月前，深圳推出一份重磅政策——《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，這一政策涉及自持比例、工業(yè)載體分割、受讓企業(yè)資質(zhì)、工改工、M1改M0、審批權(quán)限等19個(gè)細(xì)項(xiàng)，引起深圳業(yè)界震動(dòng)。橙園區(qū)曾經(jīng)做過(guò)報(bào)道：史上工改政策出臺(tái)：禁改公寓，研發(fā)總部類(lèi)自持超60%！

一個(gè)月后，在深圳城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)、龍崗天安數(shù)碼新城、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司、深圳市合一城市更新運(yùn)營(yíng)管理有限公司、天安云谷產(chǎn)城社區(qū)研究院等7家企業(yè)&機(jī)構(gòu)，以及“市民劉小姐”、“龐曉劍”2位個(gè)人的建言下，深圳對(duì)這份管理辦法做出9個(gè)條款的刪除，7個(gè)條款的修改，以及對(duì)有疑義的6個(gè)條款的解釋說(shuō)明。

工改政策變臉

深圳的妥協(xié)與堅(jiān)持

眾所周知，深圳這個(gè)城市，缺地！在GDP兩萬(wàn)億俱樂(lè)部的城市里，北京面積16800多平方公里，上海6300多平方公里，廣州7300多平方公里，深圳只有1990多平方公里。為給產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間，嚴(yán)防房產(chǎn)化，深圳這些年對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的保護(hù)可謂不遺余力。

去年12月22日，這個(gè)《辦法》在深圳業(yè)界猶如一個(gè)重磅炸彈，引起了極大的反響。《辦法》在供地和用地、規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面進(jìn)行了系統(tǒng)的約束，其中包括一些非常嚴(yán)格的條款，觸及根本、影響巨大，一時(shí)間業(yè)界震蕩，被稱(chēng)為“史上工改政策”。比如：

區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地類(lèi)型轉(zhuǎn)化為研發(fā)總部類(lèi)用地的，自用比例不得少于60%。

工業(yè)用地或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫綉?yīng)為深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產(chǎn)3年以上并核發(fā)納稅的企業(yè)。

M0（即新型產(chǎn)業(yè)用地）單套套內(nèi)建筑面積不得少于500平米等等……

然而，30天“征求意見(jiàn)”，這份文件收到了69條“優(yōu)雅又不失禮貌”的意見(jiàn)，深圳官方則對(duì)這69條意見(jiàn)給出了“謙虛又不失身份”的回復(fù)。1月30日，在聽(tīng)取了各方意見(jiàn)之后，深圳市經(jīng)信委公布了征求意見(jiàn)采納情況。

橙園區(qū)梳理了這一《辦法》的重要妥協(xié)與堅(jiān)持：

1、取消：總部研發(fā)類(lèi)用地自用比例不低于60%的限制。

原：辦法第十六條規(guī)定，區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類(lèi)用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)設(shè)施用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。建筑物出租的，承租方不得改變建筑物的用途。

現(xiàn)：此條刪除。

2、取消：受讓方需為深圳企業(yè)且納稅3年的限制。

原：辦法第十九條規(guī)定，一級(jí)線內(nèi)工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫綉?yīng)當(dāng)是深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產(chǎn)3年以上并合法納稅的企業(yè)，且受讓方不得改變建筑物的用途。

現(xiàn)：修改為“從事制造業(yè)生產(chǎn)研發(fā)等工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)并有合法納稅記錄。”

3、取消：工業(yè)用地周邊禁建住宅區(qū)的規(guī)定。

原：辦法第二十五條規(guī)定，緊鄰一級(jí)線工業(yè)用地的其他用地，除規(guī)劃建設(shè)與工業(yè)園配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新規(guī)劃建設(shè)居民住宅區(qū)。

現(xiàn)：此條刪除。

4、取消：用地功能調(diào)整審批需市政府批準(zhǔn)的規(guī)定。

原：辦法第四十四條規(guī)定，（用地功能調(diào)整誰(shuí)審批）市建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)、法定圖則委員會(huì)審議設(shè)計(jì)一級(jí)線內(nèi)的工改上、工改居和工改M0等調(diào)整用地功能事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)批市政府批準(zhǔn)。

現(xiàn)：修改。

原：辦法第十七條規(guī)定，區(qū)塊線內(nèi)M1（即普通工業(yè)用地）改為M0的，由各區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）征求市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)和市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)后報(bào)市政府批準(zhǔn)。

現(xiàn)：修改。

5、取消：“研發(fā)總部用地”等定義不明確的表述方式。

6、取消：M0地塊廠房占比不低于30%的限制。

原：辦法第三十一條規(guī)定，“（M0的建筑形態(tài)規(guī)范）M0以建設(shè)無(wú)污染生產(chǎn)制造的廠房和研發(fā)用房為主，不得用于純商業(yè)辦公。廠房與研發(fā)用房建筑面積不得低于總建筑面積的70%；既有廠房又有研發(fā)用房的，廠房（含廠房與研發(fā)復(fù)合用房）的建筑面積不低于總建筑面積的30%?！?/p>

現(xiàn)：刪除“30%”相關(guān)內(nèi)容。

7、堅(jiān)持 “堅(jiān)持套內(nèi)建設(shè)面積最低限制”。

原：辦法第三十三條規(guī)定，“M1單套套內(nèi)面積不得低于1000平方米，M0單套套內(nèi)面積不低于500平米。”

現(xiàn)：保持現(xiàn)狀，并給出解釋——“提高區(qū)塊線內(nèi)M1和M0單元分割轉(zhuǎn)讓面積是為了避免工業(yè)廠房碎片化分割轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)化?！?/p>

辯手火力全開(kāi)，有理有據(jù)

從史上工改政策，到一份兼顧效率與事實(shí)的政策，這份功勞簿上一定得有這7家機(jī)構(gòu)、個(gè)人的名字。他們用自己的經(jīng)驗(yàn)、邏輯和對(duì)法規(guī)的熟知成功的參與了一項(xiàng)政策的修改。可以說(shuō)，這69條意見(jiàn)為城市更新和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取到了喘息的空間，政策雨露惠及遠(yuǎn)不止是工業(yè)地產(chǎn)。

功勞薄上赫然寫(xiě)著：龍崗天安數(shù)碼城、深圳市城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)、市民劉小姐、龐曉劍、華夏幸福、南山區(qū)馬家龍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目業(yè)主方代表以及天安云谷產(chǎn)城社區(qū)研究院。

橙園區(qū)拿一張表統(tǒng)計(jì)了這些辯手們的火力點(diǎn)。如圖所示，火力集中在60%自持的第十六條，受讓方限制的第十九條，限制住宅建設(shè)的第二十五條，以及嚴(yán)禁類(lèi)住宅化的第三十三條。

（深圳工改政策69條意見(jiàn)對(duì)應(yīng)條款）

火力全開(kāi)的局面下，3則致命條款的修改意見(jiàn)被采納，對(duì)應(yīng)條款被刪除。

而另外一家天安云谷則以一己之力，讓政策制定方刪除了第四十九條款。

這其中還有人取來(lái)他山之石，華夏幸福建議深圳參考上海市《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類(lèi)用地相關(guān)工作的試點(diǎn)意見(jiàn)》。

政策攻守道

政府嚴(yán)防地產(chǎn)化，企業(yè)要放權(quán)

不過(guò)，任辯手們?cè)倥?，深圳市在防止工業(yè)用地房地產(chǎn)化的決心是堅(jiān)如磐石的。

在第三十三條類(lèi)住宅化條款上，有5位集中火力diss，但深圳經(jīng)信委不為所動(dòng)。他們不厭其煩的跟意見(jiàn)提出者解釋這些條款的制定初衷。當(dāng)龐曉劍建議“M1單套套內(nèi)建筑面積不得小于500平方米，M0單套套內(nèi)建筑面積不低于180平方米。”，深圳經(jīng)信委的解釋是：“提高區(qū)塊線內(nèi)M1和M0單元分割轉(zhuǎn)讓面積是為了避免工業(yè)廠房碎片化分割轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)化?！?/p>

當(dāng)華夏幸福提議：“M1單套套內(nèi)建筑面積保持500平方米規(guī)定、M0單套套內(nèi)建筑面積保持180平方米規(guī)定，與《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》保持一致。單套套內(nèi)建筑面積要求過(guò)高，與當(dāng)前企業(yè)租賃市辦公面積在300-400平方米為主的現(xiàn)實(shí)情況有所沖突；另一方面應(yīng)考慮初創(chuàng)企業(yè)的實(shí)際需求?！?/p>

深圳的解釋是：“之所以提高M(jìn)1和M0單套套內(nèi)建筑面積，目的是為了防止區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地類(lèi)住宅化；初創(chuàng)企業(yè)可通過(guò)租賃創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等方式解決用房需求。”

天安數(shù)碼城也認(rèn)為:中小企業(yè)作為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要主體，具有在創(chuàng)業(yè)前期并不具備規(guī)模、資金優(yōu)勢(shì)，難以承擔(dān)500㎡、1000㎡體量的產(chǎn)業(yè)空間。

深圳的解釋依舊是：“初創(chuàng)型企業(yè)的用房需求主要通過(guò)租賃方式解決；對(duì)M1單套套內(nèi)建筑面積進(jìn)行限制主要是防止類(lèi)住宅化和辦公化。”

南山區(qū)馬家龍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目業(yè)主方代表甚至說(shuō)：“《征求意見(jiàn)稿》的發(fā)布猶如一個(gè)重磅炸彈，在業(yè)界也引起了很大反響，我們非常理解政府讓工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的決心，但意見(jiàn)稿內(nèi)政策是否能夠讓真正想做產(chǎn)業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的企業(yè)有機(jī)會(huì)做好產(chǎn)業(yè)，或是過(guò)猶不及，也望政府各部門(mén)再斟酌考慮，不勝感謝?！?/p>

深圳依舊回應(yīng)：“主要是針對(duì)產(chǎn)業(yè)用房的分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)鮿?chuàng)科技企業(yè)可通過(guò)租賃方式解決用房需求?！?/p>

天安云谷也提出類(lèi)似意見(jiàn)，深圳解釋道：“限制區(qū)塊線內(nèi)M1和M0單元最低分割轉(zhuǎn)讓面積是為了防止工業(yè)用房碎片化分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)苊飧淖児I(yè)用途?！?/p>

意思都一樣，但都不厭其煩，并且每次回復(fù)都換了句式。政府的胸懷與度量也可見(jiàn)一斑。

從政策制定方和意見(jiàn)提出方來(lái)看，大家在基本的共識(shí)之上因?yàn)閮A向強(qiáng)度不同而據(jù)理力爭(zhēng)。政府要守住的底線是防止工業(yè)用地房地產(chǎn)化，9家機(jī)構(gòu)個(gè)人的訴求是堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)區(qū)放權(quán)、開(kāi)放納新。

這看起來(lái)像一場(chǎng)拉扯鋸，但是一場(chǎng)充滿民主氣息的拉扯，也是一場(chǎng)其他區(qū)域羨慕不已的拉扯。工業(yè)政策的制定越來(lái)越充滿了民主、開(kāi)放、開(kāi)明的味道。

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