如果沒(méi)有廣深科技創(chuàng)新走廊，東莞就只是東莞，但現(xiàn)在是與廣州、深圳構(gòu)成一個(gè)整體，這一身份顯然更具吸引力。當(dāng)前，這個(gè)位于廣深軸線中間點(diǎn)的制造業(yè)城市，通過(guò)粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊的敏感身份，獲得更多關(guān)注和資源。加速邁向創(chuàng)新型一線城市，其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為一塊被開(kāi)發(fā)的“新大陸”。

東莞的產(chǎn)業(yè)變遷是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的縮影，同樣，東莞的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也能夠映射中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大潮中一朵別有洞天的浪花，這是一條完全不同于大規(guī)模拿地開(kāi)發(fā)園區(qū)新城模式的路徑。橙園區(qū)曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇報(bào)道《東莞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新大陸》，作為佐證的是，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策的扶持、傾斜力度，東莞無(wú)疑是空前的，近期，又一個(gè)重磅產(chǎn)業(yè)用地政策出爐——東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（下稱《辦法》）。

《辦法》從準(zhǔn)入條件、規(guī)劃管控、土地價(jià)格、產(chǎn)權(quán)分割、履約監(jiān)管等方面明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的基本原則和要求。盡管在模仿、借鑒、對(duì)標(biāo)深圳，但東莞的創(chuàng)新魄力可見(jiàn)一斑。

五大范圍

優(yōu)先試行

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），優(yōu)先在以下范圍內(nèi)試行：

1、納入《廣深科技創(chuàng)新走廊（東莞段）空間規(guī)劃》的省、市創(chuàng)新核心平臺(tái)和創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)；

2、廣深高速公路兩側(cè)各 1 公里范圍內(nèi)；

3、用地面積 150 畝及以上的城市更新單元；

4、由市統(tǒng)籌、市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌的地塊，以及市招商創(chuàng)新辦確定的市鎮(zhèn)聯(lián)合重點(diǎn)招商的區(qū)域；

5、市區(qū)的莞城街道、東城街道、萬(wàn)江街道、南城街道，東南臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)，及其他與深圳接壤的長(zhǎng)安鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)，可在前述范圍以外各增加 2 個(gè)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目。

劃重點(diǎn)

No.1

工業(yè)保護(hù)線內(nèi)允許適量布局新型產(chǎn)業(yè)用地。用地規(guī)模原則上不超過(guò)工業(yè)保護(hù)線總規(guī)模的10%，市區(qū)四個(gè)街道、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)作為新型產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，可適當(dāng)提高M(jìn)0比例。

No.2

新型產(chǎn)業(yè)土地年限。M0土地出讓年限為40年，其中不可分割M0可延長(zhǎng)至50年。“工改M0”土地出讓年限為50年。已出讓土地轉(zhuǎn)M0的，按原建設(shè)用地剩余出讓年限確定。

No.3

新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目須在出讓土地內(nèi)無(wú)償貢獻(xiàn)一定比例的土地、產(chǎn)業(yè)用房。“工改M0”需按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于總面積15%的土地?zé)o償移交政府。地塊太小，經(jīng)規(guī)劃評(píng)估無(wú)需貢獻(xiàn)土地的，按使用類型2倍土地出讓底價(jià)繳納部分地價(jià)。

No.4

《辦法》第十六條提出，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）允許配置一定比例商業(yè)辦公、配套型住宅，其中配套型住宅的計(jì)容建面不得高于項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的20%?？煞指钷D(zhuǎn)讓的計(jì)容建筑面積不得超過(guò)該用地總計(jì)容建筑面積的49%。已辦理分割轉(zhuǎn)讓的M0項(xiàng)目不得再次申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓。另外，開(kāi)發(fā)主體可自主選擇采取預(yù)售或現(xiàn)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售。采用預(yù)售方式的，須參照商品房預(yù)售款管理辦法，由市住建部門(mén)對(duì)其預(yù)售資金進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。

No.5

符合分割轉(zhuǎn)讓條件的產(chǎn)業(yè)用地單棟建筑的套內(nèi)建面不得少于2000㎡。每個(gè)基本單元的套內(nèi)面積不得少于300平方米。

No.6

產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓，優(yōu)先由原開(kāi)發(fā)主體或政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按原價(jià)回購(gòu)；若原開(kāi)發(fā)主體或政府等放棄回購(gòu)的，可入市轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按一定比例的增值收益上繳政府：

①首次轉(zhuǎn)讓未滿3年（含），增值收益全部上繳；

②首次轉(zhuǎn)讓屆未滿5年（含），增值收益上繳50%；

③首次轉(zhuǎn)讓屆滿5年的，增值收益上繳20%。

No.7

開(kāi)發(fā)主體準(zhǔn)入門(mén)檻。

①開(kāi)發(fā)注意必須在東莞市注冊(cè)成立獨(dú)立法人；

②具有較強(qiáng)投資產(chǎn)出，滿足以下條件之一。投資強(qiáng)度（投資總額/占地面積）不低于600萬(wàn)RMB/畝；年產(chǎn)出比（年度工業(yè)總產(chǎn)值/占地面積）不低于1200萬(wàn)RMB/畝。

導(dǎo)向

東莞此次出臺(tái)《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》既吸收借鑒了深圳市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也有自己的突破和創(chuàng)新，這將為東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、助推粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃建設(shè)提供強(qiáng)大動(dòng)力。可以預(yù)見(jiàn)的是，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展加速對(duì)接和廣東省各地區(qū)新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)深入推進(jìn)的背景下，M0項(xiàng)目將為開(kāi)發(fā)商激發(fā)更多機(jī)會(huì)，但同時(shí)，各地對(duì)M0的強(qiáng)監(jiān)管態(tài)度將是常態(tài)，開(kāi)發(fā)商在介入M0項(xiàng)目時(shí)也應(yīng)注意相關(guān)管控制度、防控風(fēng)險(xiǎn)。

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