各地園區(qū)常常存在著一種浪費(fèi)工業(yè)用地資源的現(xiàn)象：有時候招來的用地企業(yè)效益低下或因為各種原因未開發(fā)土地，這時候需要為土地轉(zhuǎn)換產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，但簽約年限尚未到期時，原土地使用權(quán)人或不愿意轉(zhuǎn)讓、或帶走土地增值收益，這就導(dǎo)致了土地的荒廢，限制了集約利用。

這個問題多年來一直存在于各地園區(qū)，政府也嘗試解決，方法即是——土地利用彈性規(guī)劃。

工業(yè)用地采取彈性年期，不僅可以使政府或者園區(qū)更好掌握土地資源主動權(quán)，靈活調(diào)整地區(qū)工業(yè)用地資源配置方式；也可以將土地資源及時提供給土地集約利用程度高的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，鞭策用地企業(yè)，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。

據(jù)不完整統(tǒng)計，至少有北京、上海、湖北、江西、山東、浙江、湖南、河北、廣東、江蘇、四川等多個省市出臺過專門文件或者對應(yīng)條款，可以說，土地彈性出讓已經(jīng)在一線、二線城市全面鋪開。

橙園區(qū)對各地的工業(yè)用地的彈性出讓進(jìn)行了梳理，希望對各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能對政策靈活借鑒與運(yùn)用，提高園區(qū)招商率。

1、北京

試點(diǎn)高精尖產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓和土地年租制

2018年1月16日，北京印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》（京政發(fā)〔2017〕39號）提出，北京將在19個重點(diǎn)區(qū)域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”，對入園企業(yè)實行全生命周期管理。

土地租賃

● 最長期限不超過15年

● 按照年租制繳納土地租金

土地出讓

● 彈性出讓——出讓年限最長為20年

其他

● 推行入園企業(yè)投資項目承諾制，企業(yè)入園需簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書；

● 產(chǎn)業(yè)園區(qū)可安排建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模15%的配套設(shè)施；

● 園區(qū)開發(fā)企業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）不得整體或分割銷售，不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)。

2、深圳

土地出讓期限高20-30年、租賃期限5-20年

2016年11月8日，深圳印發(fā)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法（試行）》提出，深圳將在工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地實行彈性年期供應(yīng)制度，一般產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限按照20年確定，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限可以按照30年確定。同時，工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃期限不少于5年且不超過20年。租賃轉(zhuǎn)出讓的，出讓年期與已租賃年期之和不超過出讓最高期限。

土地租賃

彈性租賃——

● 工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃期限不少于5年且不超過20年

● 工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地租賃的租金按年支付，首期繳交比例不得低于50%

土地出讓

彈性出讓——

● 一般產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限按照20年

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地出讓期限可按照30年

● 一般產(chǎn)業(yè)項目地價一次性繳交

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目地價可分期繳交

其他

● 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)項目需簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。

● 文件有效期2年

3、成都

差別化工業(yè)供地 出讓年限不超過20年

2017年7月20日，四川成都發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市能級土地政策措施的實施細(xì)則》（成委發(fā)〔2017〕23號），提出了針對不同行業(yè)、不同類型工業(yè)項目特點(diǎn)，推行彈性年期出讓、租賃、使用標(biāo)準(zhǔn)廠房等多種用地方式。其中，分類采取彈性年期出讓、租賃、先租后讓等多種供地方式，彈性年期出讓一般不超過20年，租賃年限一般不超過10年，到期后可續(xù)期出讓或租賃。

土地租賃

● 鼓勵租賃方式供地

● 首次租賃年限一般為5年

● 原則上不超過10年

● 每次租賃續(xù)期年限原則上不超過5年

土地出讓

● 出讓年期一般不超過20年

● 對符合相關(guān)條件的鼓勵類重大工業(yè)項目，出讓年限可按50年確定

其他

● 差別化工業(yè)供地，針對不同行業(yè)、不同類型工業(yè)項目特點(diǎn)，積極采取以租賃、短期出讓方式及使用標(biāo)準(zhǔn)廠房為主。

● 有效期5年

4、廣州

可先租賃后出讓和彈性年期出讓

2017年8月22日，廣州出臺《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》（穗府規(guī)〔2017〕9號），提出工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年，具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實力等情況確定。

土地租賃

● 先租后讓的租賃年限不得超過10年

● 后續(xù)出讓年期總和不得超過20年

土地出讓

● 不得超過20年，具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實力等情況確定。

對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目最高不超過50年

出讓續(xù)期期限不得超過20年

其他

● 有效期5年

5、上海

允許工業(yè)、研發(fā)總部用地提高開發(fā)強(qiáng)度

2017年11月28日，上海公布《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實施辦法》(滬府辦〔2017〕69號)，在2015年開始實施的試行辦法的基礎(chǔ)上，《辦法》加強(qiáng)了土地政策的力度，以加快推進(jìn)優(yōu)化科研創(chuàng)新空間格局，保障國家科學(xué)中心和重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型建設(shè)科研創(chuàng)新功能承載區(qū)，提升科技研發(fā)和實體產(chǎn)業(yè)能級等。

（備注：從2014年年底開始，上海正式實施工業(yè)用地彈性出讓，現(xiàn)在明確一般工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地是20年。）

允許工業(yè)、研發(fā)總部用地提高開發(fā)強(qiáng)

● 一般情況下工業(yè)用地容積率不大于2.0，高度不超過30米；研發(fā)總部用地容積率不超過3.0，高度不超過50米。但對于有特殊產(chǎn)業(yè)功能和工藝需求的項目，經(jīng)認(rèn)定，容積率和高度指標(biāo)可予以突破。

采用先租后售方式

● 在承租企業(yè)或機(jī)構(gòu)的稅收、就業(yè)、研發(fā)投入等指標(biāo)達(dá)到產(chǎn)業(yè)、科技部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)定條件后，再轉(zhuǎn)讓物業(yè)。

物業(yè)持有

● 園區(qū)平臺建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、通用類研發(fā)物業(yè)，持有比例不得少于物業(yè)總量的50%；可轉(zhuǎn)讓部分，直接轉(zhuǎn)讓的比例不得超過物業(yè)總量的30%。

其他

● 明確土地利用績效和退出機(jī)制等全生命周期管理要求

● 有效期至2020年11月30日

6、蘇州

彈性年期出讓和先租后讓

2017年1月6日，蘇州市發(fā)布《蘇州市工業(yè)用地彈性年期出讓實施意見》（蘇府規(guī)字〔2016〕11號），提出新供應(yīng)的工業(yè)用地可以采用彈性年期出讓或者“先租后讓”的方式供地。彈性出讓年期以5年為單位，合理設(shè)定10年、15年、20年等出讓年限，一般不超過30年；“先租后讓”的租賃期一般不超過5年。

土地租賃

● 先租后讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，租賃期一般不超過5年，租賃期與彈性出讓總年期一般不超過30年

土地出讓

● 工業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過30年，以5年為單位，合理設(shè)定10年、15年、20年等出讓年限。

● 特殊工業(yè)項目確需按法定最高年限出讓土地的，由各縣級市（區(qū)）人民政府（管委會）確定。

其他

● 2017年2月1日起實施

7、舟山

出讓最高不超過30年

2017年3月14日，舟山提出，擬在定海工業(yè)園區(qū)、糧油產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地三大產(chǎn)業(yè)平臺率先推行彈性出讓，并確定三種供地方式?！皬椥阅昶诔鲎尅惫┑胤绞剑锤鶕?jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營水平及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策合理確定出讓年期，最高不超過30年。

8、臨沂

出讓彈性年期最高不超20年

2013年11月11日，山東省臨沂市人民政府出臺《關(guān)于對工業(yè)用地實行彈性年期出讓的意見》（臨政發(fā)〔2013〕44號），內(nèi)容指出，工業(yè)用地出讓的彈性年期最高不超過20年，同時各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在不超過20年的條件下，確定各自最高出讓年期。

土地出讓

● 彈性出讓年期最高不超過20 年

● 各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在不超過20年的條件下，確定各自最高出讓年期

其他

● 實行工業(yè)用地分期考核兼管

9、濟(jì)南

2次未過考核關(guān)收回

2015年4月27日，濟(jì)南發(fā)布《濟(jì)南市工業(yè)用地彈性年期出讓實施辦法（試行）》，明確提出將結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及實際用地情況，將工業(yè)用地出讓年期縮短為20年，供地方式采用“先租后讓”和“短期出讓”模式。

年期

● 工業(yè)用地彈性年期確定為20年

供地方式

● 可采用先租賃后按彈性年期出讓或直接按彈性年期出讓模式供地

其他

● 2次未過考核關(guān)收回土地使用

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