近日，廣州市政府常務(wù)會議審議通過了《提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》，廣州的新型產(chǎn)業(yè)用地迎來政策大紅包，《實(shí)施辦法》中明確規(guī)定，新型產(chǎn)業(yè)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按同地段的辦公用途地價(jià)的20%計(jì)收，且此類用地可分割轉(zhuǎn)讓，即可將產(chǎn)業(yè)用房的50%進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，用于引入從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)。

廣州近年來非常注重產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)用地的創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型與管理。2018年6月，《廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效試點(diǎn)工作行動方案（2018－2020年）》發(fā)布，內(nèi)容很豐富，其中包括：支持“工改新”項(xiàng)目實(shí)施；選取產(chǎn)權(quán)分割試點(diǎn)，允許工業(yè)物業(yè)按幢、層等固定界限為基本單元分割轉(zhuǎn)讓，將“層”設(shè)定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割，抬高炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門檻，防止因廠房價(jià)格上漲損害本地的工業(yè)競爭力；引導(dǎo)、鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)等成立園區(qū)載體建設(shè)基金，重點(diǎn)投入到廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)及升級改造，助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效等。

同時(shí)，《廣州市價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)建設(shè)三年行動方案（2018—2020年）》也一起出爐。廣州將圍繞新能源汽車、智能裝備、新型顯示、人工智能、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)10個(gè)價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)，作為整個(gè)廣州集聚高端產(chǎn)業(yè)新平臺、廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎、產(chǎn)城融合發(fā)展的新示范標(biāo)桿。

而此次的《實(shí)施辦法》，不僅與之前的一系列園區(qū)創(chuàng)新扶持政策（產(chǎn)業(yè)園區(qū)：八城之爭，誰的工業(yè)用地政策玩得6）相呼應(yīng)，更對其中備受關(guān)注的是涉及新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)作出了詳細(xì)的解讀與注釋。

首先，明確新型產(chǎn)業(yè)用地的定義。

該實(shí)施辦法明確新型產(chǎn)業(yè)用地是指為適應(yīng)創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施的用地。并要求新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率在3.0至5.0間（普通工業(yè)用地為2.0至4.0），配套設(shè)施比例達(dá)30%(普通工業(yè)用地為15%左右)。

其次，明確新型產(chǎn)業(yè)用地的選址區(qū)域。

《實(shí)施辦法》還明確新型產(chǎn)業(yè)用地的選址區(qū)域：優(yōu)先在存量工業(yè)用地、村級工業(yè)園、珠三角(廣州)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊廣州段核心創(chuàng)新平臺或節(jié)點(diǎn)、各類科技創(chuàng)新平臺和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊等區(qū)域選址；在工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內(nèi)選址的，面積控制在所屬區(qū)塊面積的10%以內(nèi)。

其三，明確新型產(chǎn)業(yè)用地的審批流程。

由各區(qū)組織選址，報(bào)市審核后最終由各區(qū)批準(zhǔn)控規(guī)，簡稱“區(qū)選—市核—區(qū)批”。規(guī)劃選址確定后，在MO供地階段實(shí)施項(xiàng)目準(zhǔn)入制度，由市工信局牽頭制定項(xiàng)目準(zhǔn)入和退出的機(jī)制、流程、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的實(shí)施細(xì)則，各區(qū)按照實(shí)施細(xì)則對擬引入項(xiàng)目進(jìn)行審查，審查結(jié)論作為供地依據(jù)。已按工業(yè)用地出讓的國有建設(shè)用地，在滿足產(chǎn)業(yè)資格審查、M0規(guī)劃條件等基礎(chǔ)上，可以通過補(bǔ)交土地出讓金的的方式轉(zhuǎn)為M0。

其四，明確新型產(chǎn)業(yè)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

按同地段的辦公用途地價(jià)的20%計(jì)收，有效降低了企業(yè)的拿地成本。

其五，明確新型產(chǎn)業(yè)用地的分割轉(zhuǎn)讓。

MO用地可將產(chǎn)業(yè)用房的50%進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，用于引入從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，明確最小分割單元面積。

《辦法》規(guī)定，M0申請分割轉(zhuǎn)讓須執(zhí)行以下規(guī)定：

（一）申請分割的項(xiàng)目需以土地供應(yīng)合同所對應(yīng)的用地作為申請單元，涉及指標(biāo)的考核、評價(jià)均以土地供應(yīng)合同作為依據(jù)。

（二）最小單元的建筑面積不低于1000平方米，分割的總建筑面積不得超過土地供應(yīng)合同約定，屬于工業(yè)用地配套設(shè)施用途的建筑不得分割登記和轉(zhuǎn)讓、抵押。

（三）分割后的受讓主體須為從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，并取得所在區(qū)政府出具的審核同意意見。

（四）工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動產(chǎn)權(quán)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。5年后轉(zhuǎn)讓的，新的受讓主體需符合第（三）項(xiàng)的要求。

值得一提的是，此次廣州還創(chuàng)新性提出建立工業(yè)用地利用績效評估制度。要求工業(yè)用地在供地時(shí)一律簽訂投入產(chǎn)出協(xié)議，并納入出讓合同，并由廣州市工信局聯(lián)合發(fā)改、規(guī)劃和自然資源等部門建立大數(shù)據(jù)檢測分析平臺，指導(dǎo)各區(qū)展開產(chǎn)業(yè)監(jiān)管。

顯而易見，廣州的M0新政和其他城市一樣都在強(qiáng)化一點(diǎn)，那就是在與時(shí)俱進(jìn)滿足新型產(chǎn)業(yè)要求的同時(shí)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地核心中的核心就是一條——堅(jiān)決地以產(chǎn)業(yè)為靈魂，“以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心，嚴(yán)禁房地產(chǎn)化”。

臣通智庫相信，2019年這類創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地會進(jìn)一步在全國范圍內(nèi)復(fù)制繁衍，產(chǎn)業(yè)用地政策的突破創(chuàng)新和深刻變遷，將直接影響到未來整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的新玩法和新變局！