與此前萬科、保利地產(chǎn)等的基金模式不同，招商蛇口此次參與設(shè)立的地產(chǎn)基金通過設(shè)立SPV(特殊目的實體)，創(chuàng)新了海外資金和國內(nèi)資產(chǎn)相結(jié)合的模式，既實現(xiàn)了國內(nèi)資產(chǎn)的長期運(yùn)營，也相當(dāng)于進(jìn)行了一次融資。

招商蛇口相關(guān)人士表示，目前公司運(yùn)營和在建大量持有物業(yè)，且今后商業(yè)、寫字樓、長租公寓等自持業(yè)態(tài)還將持續(xù)擴(kuò)張。這對其資金能力提出了極高要求，需結(jié)合地產(chǎn)金融實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

未來，招商蛇口有望推廣地產(chǎn)基金模式，并綜合運(yùn)用私募基金、REITs等全生命周期的資本通道促進(jìn)持有物業(yè)的去化。在貢獻(xiàn)經(jīng)營利潤的同時，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營能力和地產(chǎn)金融能力的提升，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。

創(chuàng)新發(fā)起海外基金

　　11月28日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，其與太盟投資集團(tuán)(以下簡稱“PAG”)在開曼群島共同設(shè)立規(guī)模為16億元的SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P。招商局太盟地產(chǎn)增值型基金(以下簡稱“地產(chǎn)基金”)。其中，招商蛇口通過全資子公司認(rèn)繳出資3.2億元，持有地產(chǎn)基金20%權(quán)益，PAG則通過子公司PREP出資12.8億，持有其余80%權(quán)益。

　　根據(jù)公告，地產(chǎn)基金將支付約50億元人民幣的對價，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項資產(chǎn)境外股權(quán)，即時安置業(yè)有限公司、VastJoint Limited、Wheaton International Limited100%、香港華商置業(yè)(北京)有限公司80%、明源地產(chǎn)(華北)有限公司50%股權(quán)， 交易款將由地產(chǎn)基金通過自有資金及其境內(nèi)外融資支付。

　　查閱資料發(fā)現(xiàn)，上述物業(yè)，均為招商蛇口直接及間接持有的京滬核心商業(yè)地段的甲級寫字樓，于上世紀(jì)90年代落成，建筑面積合計約49萬平方米，評估凈資產(chǎn)合計約11.4億元。

　　然后，由SPF Capital International Limited(穩(wěn)石投資)再與招商局下屬企業(yè)“招商局資本管理(國際)有限公司(以下簡稱招商資本)”成立合資公司，作為上述地產(chǎn)基金的管理人。

　　SPF Capital指出，本次交易實現(xiàn)了海外資本與國內(nèi)資產(chǎn)的有效結(jié)合，通過長期離岸人民幣貸款，規(guī)避了跨境股權(quán)交易融資常見的匯率風(fēng)險和再融資風(fēng)險；其資本結(jié)構(gòu)、交易方式及后期資產(chǎn)管理模式，作為一線城市大量陳舊物業(yè)升級增值的重要參考。

　　此外，還將推進(jìn)招商蛇口產(chǎn)融結(jié)合的落地，有利于其獲得更多海外資金用于海外投資建設(shè)。

　　招商蛇口方面表示，該交易以小控大，盤活存量、實現(xiàn)資產(chǎn)增值，有助于打造招商蛇口 “專業(yè)運(yùn)營+地產(chǎn)金融”的輕資產(chǎn)模式；在基金存續(xù)期間，招商蛇口和招商局資本將獲得基金管理費、資產(chǎn)管理費等，預(yù)計招商系公司將有可觀的收益。

　　接近招商蛇口的人士表示，該地產(chǎn)基金相當(dāng)于是一個SPV，通過這樣的交易安排，招商旗下物業(yè)實現(xiàn)了出表輕資產(chǎn)運(yùn)營，同時獲得了一筆50億元的融資。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，作為招商蛇口對SPV的首次嘗試，選擇上述三處已運(yùn)營多年且較為成熟的商辦物業(yè)，有助于地產(chǎn)基金成功發(fā)行。

持有物業(yè)的資本通道

招商蛇口此次海外基金的設(shè)立，是其持有物業(yè)資產(chǎn)證券化的一次有益嘗試。

　　招商蛇口表示，未來，公司將復(fù)制此次的基金模式，并綜合運(yùn)用地產(chǎn)私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，促進(jìn)商業(yè)、辦公樓等持有物業(yè)的去化，實現(xiàn)資源的有效循環(huán)。在提升資產(chǎn)運(yùn)營能力和地產(chǎn)金融能力的同時，貢獻(xiàn)經(jīng)營利潤。

　　目前招商蛇口擁有大量持有物業(yè)。根據(jù)官方提供的資料，截至2016年末，其全國在營商業(yè)可租面積約240萬平方米，已開工在建可租面積約132萬平方米，包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)。去年全年，以上持有物業(yè)實現(xiàn)出租收入18.39億元。此外，其在深圳、北京、漳州等地還擁有酒店客房1895套，酒店收入6.31億元。

　　據(jù)了解，包括在建項目在內(nèi)，招商蛇口目前在國內(nèi)15個城市已有27個自持集中商業(yè)項目；到2020年，其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長租公寓的管理規(guī)模也將由目前約1.3萬間擴(kuò)張至10萬間。這意味著，未來招商蛇口的持有物業(yè)規(guī)模還將持續(xù)擴(kuò)張。

　　多元的持有物業(yè)需要匹配多元的資本通道。除設(shè)立地產(chǎn)基金外，招商蛇口近期還獲得了長租公寓的融資。11月28日，其全資子公司招商公寓成功向中國建設(shè)銀行深圳分行申請到不超過40億元的融資額度，據(jù)了解，這是建行在深圳發(fā)放的針對長租公寓運(yùn)營商的第一筆貸款。

　　招商蛇口具有較好的償債能力和信用背書，這是其能成功獲得建行貸款的重要因素。

　　簡單的貸款對于長租公寓業(yè)務(wù)而言是不夠的。獲悉，在此基礎(chǔ)上，招商蛇口的長租公寓還將探索CMBS、REITs等金融工具的創(chuàng)新。

　　在園區(qū)運(yùn)營上，招商蛇口副總經(jīng)理劉偉曾表示，不同于其他運(yùn)營商，招商蛇口與金融、資本結(jié)合更為密切，今后甚至?xí)霈F(xiàn)“一園區(qū)一基金”，“招商蛇口發(fā)展、變化及所做的探索，都是和資本、金融緊密結(jié)合，并在這個過程中不斷壯大”。

　　這種產(chǎn)融結(jié)合的模式，也有招商局集團(tuán)的基因。在招商蛇口試水資產(chǎn)證券化的過程中，招商局集團(tuán)起到了重要作用。去年2月，招商局集團(tuán)內(nèi)部成立首個產(chǎn)融結(jié)合資產(chǎn)證券化項目，為招商蛇口募資3億元。

　　在本次地產(chǎn)基金的參與方中，也有招商局的一級子公司、從事另類投資與資產(chǎn)管理的招商資本。

　　招商蛇口總經(jīng)理許永軍透露，公司會持續(xù)推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊與金融的協(xié)同，也要借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源來實現(xiàn)。

　　不過，在境內(nèi)法律、稅收和收益等障礙仍未解決的情況下，短期內(nèi)發(fā)行REITs仍有難度。據(jù)悉，目前類似招商蛇口的地產(chǎn)基金均為境外發(fā)行，中國內(nèi)地《公司法》并不允許通過設(shè)立SPV(特殊目的公司)發(fā)行REITs并上市。

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