2018年的園區(qū)市場是異常多變、充滿艱難的一年?！翱喟九c堅持”，成為產(chǎn)業(yè)園人口中出現(xiàn)頻率高的詞匯。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有一份“耐得住寂寞的心”尤為重要。2018年，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四句大實話，句句扎心，與大家共勉。

▎關系法則：政府也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶！

每個園區(qū)運營商都要面臨兩個核心關系的處理，一是和政府，另一個是和市場，那么，如何處理好這兩個關系？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)中主要有三個參與角色：政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是決策者，而園區(qū)運營商的角色是規(guī)劃設計、土地開發(fā)和招商引資的實際操作者。因此政府和園區(qū)運營商成為了園區(qū)發(fā)展重要的變量，所扮演的角色質(zhì)量決定了園區(qū)的潛力與方向。一個成功的園區(qū)需要的是政府和園區(qū)運營商共同的耕耘。

因此，園區(qū)運營商必須厘清這層關系。面對政府時，園區(qū)運營商要端正自己的心態(tài)和位置：一定要明白自己是干什么的。很多園區(qū)運營商經(jīng)常犯的一個錯誤，是在和政府打交道時試圖把自己的所謂成功理念和先進模式推銷給政府，永遠是“我要干什么”！很多園區(qū)運營商，到一個地方先告訴當?shù)卣乙蛟煲粋€你沒有的東西，將北上廣深的資源在這里聚集。問題是此前同城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移還得有產(chǎn)業(yè)基礎，何況本地沒有基礎，要打造和引入一個全行產(chǎn)業(yè)何其難哉！結(jié)果就是拿地前和拿地后是兩種思路，常常面臨著臣通顧問所說的“政府訴求與園區(qū)招商的兩難抉擇”的境況，導致項目操作不下去。

▎產(chǎn)業(yè)園區(qū)能復制的只有財務模型和招商團隊模型

如果有人告訴你，他能夠復制硅谷、以色列，能夠復制大連軟件園、蘇州工業(yè)園、張江高新區(qū)、北京中關村，你相信嗎?反正橙園區(qū)不信。

因為，天時、地利、人和和環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢和土壤也都變了，想重復過去曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。這是一個典型的“不能兩次踏入同一條河流”式的命題。過去的經(jīng)驗只能借鑒，難以復制，在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣的案例比比皆是，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，自古皆然，非人力所能強。

2012年前，城市經(jīng)濟發(fā)展周期到來，市場需求爆發(fā)客觀因素推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再趕上一波政策利好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商輕而易舉，誰都能做，誰都能做成。然而，隨著新舊時代轉(zhuǎn)型期的到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)簡單地搭城市經(jīng)濟發(fā)展順風車的難度越來越大，真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強，誰就能堅持到最后的勝利。

所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)很難產(chǎn)生一個適合異地擴張的商業(yè)模式，其實很正常。不同城市資源稟賦、人才結(jié)構(gòu)、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境、服務商、企業(yè)客戶等因素千差萬別，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式必然是千差萬別的。正如在臣通顧問舉辦的園區(qū)共創(chuàng)會上，現(xiàn)場200多家園區(qū)，哪怕同一家園區(qū)的不同子園區(qū)之間，畫出來的商業(yè)模式?jīng)]有一張是雷同的。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品設計、運營服務等，都不是決定園區(qū)項目能否在異地成功復制的關鍵，真正決定復制成功與否的其實只有財務模型和招商團隊模型。

對于那些想要在全國進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略復制擴張的園區(qū)運營商來說，首先要做的是手中成熟的項目通過運營和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運營服務的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務模型，把平衡帳目的幾個要素總結(jié)后嘗試復制。在新園區(qū)的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構(gòu)建一套完善的招商團隊模型，保證園區(qū)招商的戰(zhàn)斗力，否則不要輕易去做。

▎產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輕重資產(chǎn)怎么平衡？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕重資產(chǎn)之路的博弈從來都是持久戰(zhàn)，但是我們通?？吹降那闆r是，眾多園區(qū)的概念口號雖然喊得無比響亮，但最終要么夭折，要么茍延殘喘。

這是中國園區(qū)的現(xiàn)狀與實情：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營運收入最大一塊還是租金和物業(yè)費，其他服務性收費并不太具有普遍性，大多數(shù)園區(qū)運營商當前運營很多都還需要房地產(chǎn)收入或者其他收入來補貼，資產(chǎn)還是過于偏重。當然，園區(qū)的輕資產(chǎn)之路，也不是那么輕易就能走通的。一家前幾年大力布局輕資產(chǎn)的品牌產(chǎn)業(yè)開發(fā)商——億達中國開始顯現(xiàn)頹象，就在于它的園區(qū)輕資產(chǎn)不稀缺，不閉環(huán)，淪為資本市場講故事的假大空賣點，引起各地客戶和政府的怨聲載道，解除合同和扣押費用比比皆是。

從長遠來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周期長、回報慢，輕資產(chǎn)之路是園區(qū)未來發(fā)展的必然。由單純的土地和物業(yè)開發(fā)，轉(zhuǎn)向開發(fā)、運營、服務、投資并重，使園區(qū)運營商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運營和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，從而實現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。

純粹的輕資產(chǎn)輸出是個偽命題。必須“去重就輕，去輕就重”，維系好輕重平衡的度量，同時進行各方的利益捆綁，才能在園區(qū)輕重資產(chǎn)平衡之路上走得長久穩(wěn)定。

▎好的園區(qū)規(guī)劃設計是園區(qū)品牌的延伸

無調(diào)研、規(guī)劃先行，把園區(qū)的規(guī)劃設計交給學院派的專業(yè)設計去做，最后發(fā)現(xiàn)市場需求與規(guī)劃設計不對稱，招商陷入困局，才恍然捫心自問：設計院是我花錢請來的逗比嗎？

很多園區(qū)一開始都習慣于找專業(yè)的設計院去做產(chǎn)品設計，并且規(guī)劃都是交由規(guī)劃設計院做前期的主導。而頗為諷刺的是，規(guī)劃設計院根本就不了解、不熟悉市場與客戶需求，往往是按圖索驥，紙上談兵難落地，如何能設計出企業(yè)客戶真正需要的產(chǎn)品？

即便有些時候，有些園區(qū)憑借自己廝混江湖多年練就的敏銳嗅覺與豐富的市場經(jīng)驗，強行糾偏，避免了項目的崩盤與失敗，但是更多的園區(qū)則面臨著客戶需求與產(chǎn)品設計錯位的迷之尷尬：推倒重建吧，畢竟已經(jīng)砸進去那么多真金白銀；勉強將就吧，產(chǎn)品與市場需求脫節(jié)，導致大量的物業(yè)空置。最后導致的結(jié)局就是——什么園區(qū)情懷，什么產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，通通先拋一邊，冒著政府責罰之大不韙，不管黑貓白貓，先撈進來填完物業(yè)空位再說，畢竟生存才是第一位嘛。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展成長來看，未來必然會從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，所以園區(qū)規(guī)劃應該在設計前期就考慮到如何吸引企業(yè)入駐，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來，在打造一流硬環(huán)境的同時，增強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)境的建設扶植，做到外觀造型、客戶需求與產(chǎn)業(yè)聚集的高度統(tǒng)一。

好的園區(qū)設計，應該兼具政府意志、本地資源稟賦和自身優(yōu)勢規(guī)劃和布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不僅是區(qū)域的地標建筑，更應該是園區(qū)品牌的延伸，成為園區(qū)招商的附加值。

    臣通顧問專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，園區(qū)定位調(diào)研、規(guī)劃設計、拿地開發(fā)等一站式服務，臣通顧問13年服務400多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作案例，擁有1500個多城市調(diào)研數(shù)據(jù)，3000多案例庫，專業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供一站式服務機構(gòu)。服務熱線：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資訊，請關注臣通顧問網(wǎng)站：www.bcbcs.net

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