站在2019的起點(diǎn)上，回首過(guò)去一年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)風(fēng)云變幻，每個(gè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在時(shí)代的風(fēng)波中如一葉扁舟，或隨波逐流，或逆流而上。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的并購(gòu)市場(chǎng)可謂是幾家歡喜幾家愁，龍頭的并購(gòu)動(dòng)力與資本操縱術(shù)依舊讓人眼花繚亂，大企業(yè)的對(duì)賭比拼、小企業(yè)的掙扎與妥協(xié)，是2018年產(chǎn)業(yè)園區(qū)并購(gòu)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。歲暮之際，橙園區(qū)帶您盤(pán)點(diǎn)2018年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的那一場(chǎng)場(chǎng)利益與雄心糾葛，詭譎與齊飛的資本博弈術(shù)。

1、平安137.7億人民幣收購(gòu)華夏幸福19.7%股份

并購(gòu)方：中國(guó)平安

被并購(gòu)方：華夏幸福

并購(gòu)金額：137.7億人民幣

【事件回顧】

華夏控股與平安資產(chǎn)于2018年7月10日簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱「《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》」)，約定華夏控股通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向平安資管轉(zhuǎn)讓582,124,502股公司股份，占公司總股本的19.70%。標(biāo)的股份的轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)137.7億元。

【并購(gòu)分析】

馬明哲的「平安帝國(guó)」越做越大，此次中國(guó)平安百億入股華夏幸福，在于華夏幸福目前估值相對(duì)具有吸引力，同時(shí)公司股息分派保持在穩(wěn)定水平，投資者能夠獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。平安主張價(jià)值投資，而華夏幸福是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，具有環(huán)核心城市圈的業(yè)務(wù)布局，平安看好其長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/span>

2、上海臨港重組將漕河涇園區(qū)裝入上市公司

并購(gòu)方：上海臨港

被并購(gòu)方：漕河涇園區(qū)

并購(gòu)金額：182億人民幣

【事件回顧】

9月14日晚間，上海臨港公告稱，將以182億元的代價(jià)收購(gòu)臨港集團(tuán)等交易對(duì)手方旗下6家公司資產(chǎn)，同時(shí)向普洛斯、上海建工投資等機(jī)構(gòu)配套募資不超過(guò)60億元。這筆交易體量對(duì)于凈資產(chǎn)額不到80億元的上海臨港來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一場(chǎng)“超級(jí)重組”。

【重組分析】

在182億元的交易對(duì)價(jià)中，漕總公司手中的三塊資產(chǎn)就占據(jù)了175億元，而且評(píng)估增值率分別為310%、356%和450%。也就是說(shuō)，相比于目前總資產(chǎn)只有153億元的上海臨港而言，這次漕河涇園區(qū)業(yè)務(wù)的置入相當(dāng)于“再造一個(gè)上市公司”，讓原來(lái)上市平臺(tái)的資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、整體市值都將有改頭換面式的變化。

3、招商蛇口2.2億收購(gòu)白俄羅斯“巨石”中白工業(yè)園

并購(gòu)方：招商蛇口

被并購(gòu)方：招商北京

并購(gòu)金額：2.2億人民幣

【事件回顧】

2018年12月20日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告，宣布擬與招商局集團(tuán)（北京）有限公司簽署合同，以現(xiàn)金收購(gòu)招商北京持有的中白工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司20%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為人民幣2.2億元。

【重組分析】

招商北京與招商蛇口的實(shí)際控制人均為招商局集團(tuán)有限公司。這其實(shí)是一起內(nèi)部的重組。中白工業(yè)園為“一帶一路”中外合資項(xiàng)目，股東包括白羅斯、杜伊斯堡港及我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域大型企業(yè)。招商蛇口將通過(guò)提名2名董事參與中白工業(yè)園經(jīng)營(yíng)決策，保證其公司利益。而考慮到中白工業(yè)園是“一帶一路”沿線的重要項(xiàng)目，本次交易將有利于完善招商蛇口的戰(zhàn)略布局，促進(jìn)招商蛇口長(zhǎng)期發(fā)展。

4、普洛斯聯(lián)合GIC在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金

連橫方：普洛斯

合縱方：GIC

連橫合縱金額：20億美元基金

【事件回顧】

9月11日，普洛斯官方宣布，與GIC在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金，該基金為收益增值型基金，總額為20億美元，將用于收購(gòu)有穩(wěn)定收益的中國(guó)物流資產(chǎn)。根據(jù)協(xié)議，普洛斯中國(guó)將擔(dān)任資產(chǎn)管理者，并為該基金注入種子資產(chǎn)。

【重組分析】

新基金的成立，使得普洛斯在地產(chǎn)和私募股權(quán)投資等領(lǐng)域的管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)500億美元。而其也致力于通過(guò)設(shè)立新基金進(jìn)一步擴(kuò)大基金管理平臺(tái)，提高資本的循環(huán)利用。不過(guò)需要注意的是，此次普洛斯和GIC的再度聯(lián)手，除了是再續(xù)“前緣”外，同時(shí)也可以解釋為雙方終于在“戰(zhàn)略”發(fā)展上取得了共識(shí)：雙方瞄準(zhǔn)的是中國(guó)市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量物流地產(chǎn)的需求。

5、龍湖集團(tuán)26億元收購(gòu)億達(dá)中國(guó)大連高新區(qū)物業(yè)

并購(gòu)方：龍湖集團(tuán)

被并購(gòu)方：億達(dá)中國(guó)

并購(gòu)金額：26.03億人民幣

【事件回顧】

2018年5月28日晚間，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告稱，大連軟件園中興開(kāi)發(fā)有限公司與大連恒發(fā)投資有限公司訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。大連中興有條件同意出售而買方有條件同意購(gòu)買位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)，總代價(jià)人民幣26.03億元。買方為龍湖地產(chǎn)有限公司的全資附屬公司。

【并購(gòu)分析】

龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)，同時(shí)從華夏幸福城市產(chǎn)業(yè)綜合體部門(mén)挖來(lái)操盤(pán)手李朋，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的意圖逐漸明晰，此外，龍湖集團(tuán)發(fā)起設(shè)立“清科集團(tuán)-龍湖集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基金”，旨在通過(guò)對(duì)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的投資，為龍湖未來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目引入產(chǎn)業(yè)合作資源，可謂一環(huán)扣一環(huán)。而如今漸顯頹勢(shì)的億達(dá)中國(guó)，一方面在拋售物業(yè)激活資金鏈，另一方面也在不斷擴(kuò)大朋友圈，二者的資源稟賦相結(jié)合，想象空間巨大。

6、中電光谷附屬購(gòu)買溫州產(chǎn)業(yè)園35%股權(quán)

并購(gòu)方：中電光谷

被并購(gòu)方：溫州產(chǎn)業(yè)園

并購(gòu)金額：2.335億人民幣

【事件回顧】

2018年8月13日，中電光谷宣布，公司間接全資附屬公司中電光谷深圳向中宏誠(chéng)投購(gòu)買溫州產(chǎn)業(yè)園35%的股權(quán)，代價(jià)為人民幣2.335億元。溫州產(chǎn)業(yè)園于該協(xié)議項(xiàng)下的交易完成前為中電光谷深圳擁有60%權(quán)益的附屬公司。溫州產(chǎn)業(yè)園主要從事高科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資、管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。交易完成后，中電光谷深圳持有溫州產(chǎn)業(yè)園95%的股權(quán)，而溫州產(chǎn)業(yè)園繼續(xù)為公司的附屬公司。

【并購(gòu)分析】

中電光谷本次收購(gòu)溫州產(chǎn)業(yè)園35%股權(quán)，完成收購(gòu)后有利于增加歸屬于母公司所有者權(quán)益，提高集團(tuán)在溫州的品牌影響力，促進(jìn)集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展。

7、海航的并購(gòu)大版圖

并購(gòu)方：海航

被并購(gòu)方：北京海航金控、當(dāng)當(dāng)、海航航空、西部航空、重慶西部航空

并購(gòu)金額：283.59億人民幣

【事件回顧】

2018年海航基礎(chǔ)曾計(jì)劃作價(jià)103.81億元，以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，向?qū)嵖厝似煜卤本┖：浇鹂厥召?gòu)其持有的海航金融一期100%股權(quán)，完善其金融板塊的布局。

而海航科技則計(jì)劃以75億元收購(gòu)曾名噪一時(shí)的當(dāng)當(dāng)網(wǎng)，具體包括北京當(dāng)當(dāng)科文電子商務(wù)有限公司100%股權(quán)及北京當(dāng)當(dāng)網(wǎng)信息技術(shù)有限公司100%股權(quán)，從而涉足電商領(lǐng)域。

海航控股收購(gòu)則是聚焦航空業(yè)本業(yè)，此前的方案是以104.78億元的打包價(jià)格收購(gòu)包括海航航空技術(shù)股份有限公司、西部航空有限責(zé)任公司和重慶西部航空控股有限公司在內(nèi)的多家公司的股權(quán)。

但遺憾的是，受到多種因素的影響，海航系上述收購(gòu)均最終走向了終止。

【并購(gòu)分析】

2018年，在海南“去房地產(chǎn)化”重壓之下，地主海航地產(chǎn)高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)大量剝離資產(chǎn)∶一是地產(chǎn)資產(chǎn)，2018年，海航系公司將廣州天河北的寰城海航廣場(chǎng)、海航地產(chǎn)旗下兩個(gè)子公司、?？谕？萍紡V場(chǎng)等業(yè)務(wù)均售予萬(wàn)科和融創(chuàng)；二是金融資產(chǎn)，海航系公司先后將新光海航人壽、聯(lián)訊證券等金融機(jī)構(gòu)股權(quán)出售，減持德意志銀行股權(quán)。“海航系”上市公司試圖通過(guò)收購(gòu)來(lái)完成行業(yè)版圖的吐故納新，但是時(shí)間不等人。海航能否成功轉(zhuǎn)型，一切還是未知。

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