“顛覆性技術永遠在發(fā)生，而且是從邊緣性的地方出現。它經過初步創(chuàng)新，不斷改進，達到最低客戶滿意度，突然間市場打開?！盎ヂ摼W預言帝凱文·凱利認為，邊緣化的公司很容易顛覆成熟產業(yè)。在高歌猛進的中國房地產中，產業(yè)園區(qū)曾一直是不被關注的邊緣角色，但也是極具創(chuàng)新張力的角落。

2017年，王旗變幻，政策激蕩，產業(yè)園區(qū)在經濟新常態(tài)的裹挾下，快速進化：合縱連橫整合深化，資本入局規(guī)模擴張，模式創(chuàng)新層出不窮，曾經的邊緣式落寞在主流舞臺上翩然起舞。

2018年的產業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。從園區(qū)大躍進到寒冬席卷，為產業(yè)園區(qū)上演了一場由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線圖。在行業(yè)和市場斷崖式的下跌中，產業(yè)園區(qū)悄然發(fā)生著一場多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運營模式到運營主體，產業(yè)園區(qū)在進行撕裂和突破自我基因的顛覆式變奏：舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去；新的模式、運營主體與秩序已經登場并閃耀，它們將或者已經掀起一場浩蕩、恢弘的園區(qū)革命。一切都開始在一團氤氳中漸趨明朗、清晰。

回顧過去一年，寫在2019年之前，橙園區(qū)愿從細微處，與您分享行業(yè)情緒，并期待“沉悶冰凍的市場突然間再次重啟破冰”的神奇時刻。

2018年12月12日，《關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經濟能力的通知》(下稱《通知》)，支持優(yōu)質企業(yè)發(fā)行信用債，實行“一次核準額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。其中《通知》的配套文件《優(yōu)質企業(yè)經營財務指標參考標準》中出現“建筑業(yè)、房地產業(yè)”的類別。招商蛇口、華夏幸福、金科、華僑城A、華潤置地、中國金茂等園區(qū)運營商赫然在列。

成敗資金鏈！金融可謂是產業(yè)園區(qū)的任督二脈。產業(yè)園區(qū)苦金融資本久矣，這個最大的痛點在2018年有所緩解！隨著對融資政策閘口的開放，大量資本擠壓入實體經濟，作為實體產業(yè)重要載體的產業(yè)園區(qū)，將會成為資本越來越青睞的核心投資標的，2018年已有近1000億資金涌入園區(qū)，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產業(yè)園區(qū)獲得一個全新的融資窗口期。

而以“園區(qū)金融“為核心，展現了產業(yè)園區(qū)的自我造血能力，也映射了以產業(yè)園區(qū)為中心，運營商群落的日漸繁榮。2018年，橙園區(qū)發(fā)現，以園區(qū)為對象的運營商及服務商大量涌現，他們開始在研究咨詢、建筑設計、營銷傳播、招商引資、信息服務、智能改造、企業(yè)培訓乃至園區(qū)托管等諸多專業(yè)領域提供極具特色的專業(yè)服務，并開始建立起自己的護城河和競爭壁壘；也有一批企業(yè)，開始以自持優(yōu)質物業(yè)，并以此在資本市場發(fā)行標準廠房租金類CMBS，拓展出一條全新的園區(qū)金融渠道；還有一批產業(yè)企業(yè)，他們揮舞著PPP的旗幟，以園區(qū)物業(yè)建筑為接口，在產業(yè)投資、金融服務等領域掘金。隨著市場化推進，產業(yè)園區(qū)的金融端口向平臺化、專業(yè)化演進，越來越多“接口”開放。2018年，千億資金涌入園區(qū)市場，以政府基金、產業(yè)投資基金、企業(yè)債發(fā)行、資產證券化為基礎架構，產業(yè)園區(qū)的“金融系統(tǒng)”意味愈加突顯。

金融繁榮是行業(yè)走向成熟的一個重要標志，2019年，期待園區(qū)金融昌盛。

2018年的產業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。前半程轟轟烈烈、蕩氣回腸，后半段冬寒料峭、沉寂未央。二者迭加宛如熾熱與冰冷相融，煙霧散去，氤氳繞繚。

同是政策調控人，回首望去，隔壁那些行業(yè)簡直熱鬧到沒天理。萬科一面高喊著“活下去”，卻大招頻出，并購不斷，讓同行倍覺壓力山大，難以“活下去”；恒大和賈布斯的FF控股之戰(zhàn)，為我們上演了一出商業(yè)的陽謀與反轉的鬧劇之爭；摩拜的資本大劇，ofo的悲壯堅持，錘子的黯然，金立的破產重組，雷軍和董明珠的賭約……大話、勾搭、撕逼、陰謀、鬧劇、口水……2018年，他們輪番著勾引你的眼球，調動你的腎上腺激素，不知不覺中，品牌和形象也深入你心。

當粉絲和IP經濟大行其道，當住宅、商業(yè)地產將創(chuàng)意、新媒介用得神乎其神的時候，產業(yè)園區(qū)的自我表達仍然四平八穩(wěn)，甚至是寡淡無味。去看那些路牌、道旗上的園區(qū)廣告；去翻閱那些園區(qū)手冊，或者關注一圈產業(yè)園區(qū)的微信公號，類似的形象與基調千篇一律，有趣的靈魂萬中難覓。產業(yè)園區(qū)是否一個悶頭去做就能成功的行業(yè)？還是我們一起期待和渴望，有一個“任大炮”式的行業(yè)代言人?2019年，產業(yè)園區(qū)面臨更激烈的競爭，同一片區(qū)，同質化園區(qū)密集分布的情況并不鮮見。在橙園區(qū)對產業(yè)園區(qū)和企業(yè)的調研中，“園區(qū)知名度”被認為是左右招商成敗的重要因素之一。

遺憾的是，2018年，產業(yè)園區(qū)看上去仍是一個缺乏傳播力的行業(yè)，缺乏明星產品、明星項目、明星事件、明星企業(yè)、明星人物乃至當明星的躁動。輿論是勢利的，熱衷于追逐財富；以規(guī)模論，產業(yè)園區(qū)運營商的確難望住宅大鱷項背（住宅已經以3000億作為分水嶺，而產業(yè)園區(qū)能夠進入千億行列就足以傲視群雄），品牌偏弱亦在情理之中，但集體失語不應成為行業(yè)常態(tài)。橙園區(qū)愿與您一同關注產業(yè)園區(qū)群體的共同期望、激情揮灑、失落憂傷，為行業(yè)發(fā)展而吶喊，為園區(qū)品牌而擂鼓。

2019年，產業(yè)園區(qū)在自詡房產“研究生”的時候，不妨跟房產“小學生”學學品牌傳播，畢竟，“你若端著，我就無感”。

城外調控連連，城內風向陡變，2018年，產業(yè)園區(qū)圍城內外，心情亦然。

站在改革開放40周年的歷史節(jié)點上，去杠桿、新舊動能轉換、房地產轉拐……一個個微妙的經濟宏觀事件，在中美貿易摩擦的“黑天鵝”事件串聯下，猶如引發(fā)了一場多米諾骨牌效應，實體經濟猝不及防地遭受了沉重打擊。

實體經濟的至暗時刻，作為承載改革重任和實體經濟載體的產業(yè)園區(qū)，顯然亦不能獨善其身。2019年，產業(yè)園區(qū)也將伴隨實體經濟一道步入分水嶺——舉步維艱，識舊如新的境況。

2018年，作為改革開放新元年，很多地區(qū)政府都將園區(qū)作為頭等大事來沖刺推進。據橙園區(qū)統(tǒng)計，至少19個省陸續(xù)出臺了關于產業(yè)園區(qū)的利好政策。但是，在環(huán)保治理、去杠桿、防范金融風險、中美貿易戰(zhàn)“四板斧”之下，可以明顯感受到行業(yè)的寒意，政策趨向在不知不覺中發(fā)生了明顯的分化。

首先是年初，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，這份“史上最嚴工業(yè)地產新政”，它的殺傷力在于：將園區(qū)內的一切土地和房屋銷售與租賃審批權全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺企業(yè)和園區(qū)內企業(yè)沒有任何權利進行出售和出租，基本將市場化的產業(yè)地產行為全部停止。緊接著，國務院發(fā)布《打贏藍天保衛(wèi)戰(zhàn)三年行動計劃》，明確提出三個重點區(qū)域：京津冀、長三角和汾渭平原，明確要求要在全國范圍內對開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等進行集中整治，限期進行達標改造，減少工業(yè)集聚區(qū)污染。隨后，天津、安徽、山東、江西紛紛出手，對產業(yè)園區(qū)進行大幅的整改和撤銷，力度之大，令人咋舌。政策撕開了溫情脈脈的面紗，開始展現出猙獰、嚴厲的一面。而北京、上海、深圳等一線城市則紛紛提高產業(yè)準入與分割轉讓門檻、全生命周期監(jiān)管和土地使用權收回等，又是一場對產業(yè)園區(qū)的防地產化、刮骨療傷似的嚴厲政策監(jiān)管。

在實體經濟至暗時刻，鐐銬收緊，市場競爭空前加劇的行業(yè)“新常態(tài)“下，產業(yè)園區(qū)能否在2019年由冷轉暖？拭目以待。

不管是去敲鑼的還是即將去敲鑼的，打死不說我是房地產，而且一股去地產化風潮在2018蔓延。

他們堅信，“我就是我，是顏色不一樣的煙火“。即將在2019年登陸港交所的易商紅木——或將是香港資本市場上有史以來規(guī)模最大、估值最高的一次物流地產IPO。它的另一個叫法是，電子商務及零售業(yè)提供倉儲物流服務。市北高新，不，請叫我“園區(qū)產業(yè)載體開發(fā)經營及產業(yè)投資業(yè)務”；中國宏泰發(fā)展——集團的業(yè)務重點專注產業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)，有別于傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)商；億達中國——商務園開發(fā)商；華夏幸福——中國領先的產業(yè)新城運營商，萬科——城市配套服務運營商。畢竟，名不正則言不順，言不順則事不成，產業(yè)地產的歸類，絕非僅屬口惠，而是關乎實際利益的重要問題，直接影響到產業(yè)地產企業(yè)的拿地、募資、政策、股價等關鍵問題，最直觀的表現。這也是眾多企業(yè)不停做“自我介紹”，同時寄望自己的“故事”被聽懂的原因。

但是作為以“產業(yè)和服務運營”為主的園區(qū)運營商們依然沒有脫離房地產的桎梏，在2017的年報中，在業(yè)績構成上，我們看到，房產租售甚至是住宅銷售依然是上述園區(qū)運營商的主要營收來源，有的甚至占到了80%以上。

那么，問題來了，“口中的我、財報上的我”左右互搏，哪個是“真我”?

從核心競爭力出發(fā)，當前的園區(qū)運營商大致有這樣幾種類型：抓住電商大潮，充分利用金融工具，快速擴張，成為類普洛斯的倉儲物流巨頭；服務于政府、企業(yè)和居民三大客戶，成為具有城市運營能力的復合運營者商；輸出管理、品牌、服務，成為園區(qū)輕資產運營高手；以產業(yè)實體為基，成為產業(yè)鏈條構造者等。無論哪種模式，都有廣闊的空間，都有成功的可能，都足為一個令人尊敬企業(yè)奠基。無論哪種模式，土地、物業(yè)、服務、投資都是產業(yè)園區(qū)實現收入的終極產品之一；但又是和住宅地產決然不同的產品。　　

如何將非住宅業(yè)務變成財報上的收入，優(yōu)化收入結構的金字塔；如何找到可復制之路，打破復制的偽命題，實現收入規(guī)?；钱a業(yè)園區(qū)獲得“身份認可”的通行證，也是產業(yè)園區(qū)挺起脊梁，自成一派的硬指標。2019年，寄望獲得正確的打開方式，產業(yè)園區(qū)尚需大而強、壯而優(yōu)。