子曰，不知生，焉知死？而對于眼下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻是“不知死，焉知生？”只有多從過往的失敗案例當中吸取經(jīng)驗教訓，才能讓后來者更好地生存發(fā)展下去。

不幸的產(chǎn)業(yè)園區(qū)各有各的不幸，每個案例都可以寫一本書。橙園區(qū)歸納了產(chǎn)業(yè)園區(qū)失敗的幾類主要原因，并配以相關的案例。這是它們悲催的命運，但同時也是它們對于行業(yè)的價值所在，橙園區(qū)記錄它們，為后來者鑒。

【一、不仔細研究法律法規(guī)，不為相關風險做準備】

我國的土地出讓方是各地方政府，而與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關的法律法規(guī)，各地有很大區(qū)別。

橙園區(qū)提醒園區(qū)開發(fā)商，一個地方的成功模式，不能復制到另一個地方。因為相關法律法規(guī)，是在開發(fā)過程中逐漸接觸到的，有些企業(yè)不做產(chǎn)業(yè)調研，盲目進入新的地區(qū)，最終導致重大失敗。

主要法律問題：工業(yè)地產(chǎn)是否可分割銷售

建好的園區(qū)能否進行分割銷售，對于資金準備不足和財務成本較高的企業(yè)來說，是生死線。而關于這道生死線的規(guī)定，各地完全不一樣。

在行政管理實踐中，對“工業(yè)地產(chǎn)”分割銷售轉讓原則上是不允許的。但實際上我國房地產(chǎn)管理主要法規(guī)和國土資源部有關行政規(guī)章中均沒有禁止“工業(yè)地產(chǎn)”分割轉讓的規(guī)定。

地方政府禁止分割轉讓，主要原因在于企業(yè)獲得“工業(yè)地產(chǎn)”用地的時候，大多是低價乃至零地價獲得，而政府在價格上讓步是因為對該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來有期待，希望它能實現(xiàn)政府的某些目的，一旦允許分割轉讓，政府目的無法達成，且將沖擊正常市場，滋生腐敗。

但隨著政策的開放，有些地方開始有條件允許工業(yè)地產(chǎn)分割銷售轉讓的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出臺規(guī)定：“鼓勵開發(fā)區(qū)(園區(qū))建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業(yè)原則上通過標準廠房解決生產(chǎn)用房?！?014年3月28日轉發(fā)市規(guī)劃國土資源局規(guī)定“(三)研發(fā)總部通用類……土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經(jīng)出讓人同意”。

南京、武漢、中山、廣州、東莞等地也都陸續(xù)出臺了相關規(guī)定，細則各不相同。

但是，如果園區(qū)開發(fā)商如果不詳細研究各地規(guī)定的不同，很容易出現(xiàn)各種問題。

失敗案例1：

某龍頭房企，在一二線城市通過收購方式獲得一已經(jīng)基本建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本以為可以根據(jù)其之前在某一線城市的成功經(jīng)驗分割銷售迅速回款，最終卻發(fā)現(xiàn)當?shù)馗静辉试S分割銷售，如果分割銷售要轉換土地用途，需要繳納非常高的地價，得不償失，結果項目一直停頓，幾年沒有處理。

失敗案例2：

某企業(yè)用很低價格，在南方某都市獲得一塊地，用于建設文化產(chǎn)業(yè)基地，其核心是一家藝術品博物館。在付出數(shù)千萬之后，該企業(yè)覺得回本的時候到來，把該基地分開出租給數(shù)百家工藝品商店，租期數(shù)十年，并稱這并未背離發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的初衷。后來該公司被舉報，政府初步認為其變相銷售。因為引發(fā)眾多糾紛，企業(yè)負責人被警方控制。

【二、迷信地方政府官員的能量和承諾】

許多企業(yè)本來很謹慎，但卻堅信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什么好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城，一個新城里就要有產(chǎn)業(yè)，于是很多企業(yè)就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業(yè)就自以為沒有后顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調任，很多私人承諾不再算數(shù)。另外，地方政府也并非無所不能，不尊重市場規(guī)律，不斷用地方權力和資源來解決問題，最終不過是不斷延后問題的爆發(fā)。

雖然國家最近出臺相關政策對企業(yè)家的相關權益作出了法律依據(jù)，但橙園區(qū)還是想提醒一下產(chǎn)業(yè)園區(qū)：海燕，你可得長點心吶！

失敗案例

華北某城市，規(guī)劃了數(shù)百平方公里的工業(yè)區(qū)，最初的宣傳稱里面有若干國家級大項目，等等。眾多的產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)城也就落戶于此。但規(guī)劃過于宏大，計劃過于樂觀，那些國家級大項目因為臨近大都市的強勢競爭，最終一一泡湯。當?shù)卣蜚y行借款太多，銀行不愿意再投入，而之前投入的數(shù)以百億計的資金，光利息都成為當?shù)卣某林刎摀?。最終，在當?shù)卣膭酉逻M入該工業(yè)區(qū)的開發(fā)商、建筑商，一個個折戟沉沙，只好吞下苦果。

【三、自身理念不更新，像做住宅一樣做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)】

傳統(tǒng)模式中，住宅在修建之前，是不知道自己確切的客戶是誰的，只有大概的定位。于是，很多企業(yè)轉型做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，仍然沿用原來的模式，只是經(jīng)過大概的調研，自己確定一個方向，以為這樣修好園區(qū)之后，就可以像賣住宅那樣賣出去或找到租戶，卻不知道這樣的想法其實是大錯特錯了。而且，人們對住宅的主要需求，許多時候是大同小異的，而不同產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求，是完全不同的。

更重要的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，許多時候本就不依賴第一輪銷售或出租盈利，其盈利來自于后期的經(jīng)營，經(jīng)營帶來園區(qū)本身的升值，為企業(yè)服務可以有持續(xù)的現(xiàn)金流，等等，如果僅僅是銷售出去，而沒有確定的銷售群體，后期也基本是要失敗的。

失敗模式：

1、定位產(chǎn)品的時候，不能確定到底誰會入駐，于是打一些自己可能都不相信的噱頭名字，比較代表性的是“電商產(chǎn)業(yè)園”、“文化產(chǎn)業(yè)園”，最終奇跡沒有出現(xiàn)，招商失敗。

2、產(chǎn)品賣出去了，卻沒有企業(yè)入駐，很多都是投資客，政府因此不滿，不愿意繼續(xù)給優(yōu)惠條件，企業(yè)后期經(jīng)營也就此失敗。

3、產(chǎn)業(yè)園與城市商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)距離過遠，生活不便，早期雖然通過各種優(yōu)惠政策吸引到企業(yè)入駐，后期卻紛紛離開。

失敗案例：

甲企業(yè)在一三線城市做了一個民間工藝產(chǎn)業(yè)園，因為認為當?shù)孛耖g工藝產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，可當?shù)卮水a(chǎn)業(yè)雖然比較發(fā)達，總產(chǎn)值卻也只有幾千萬，而且非常分散，大多是手工制作，集中在一起并沒有太大優(yōu)勢，大家也不喜歡聚集在一起，最終項目失敗。

【四、沒有專業(yè)團隊，誤認為空降大神能拯救一切】

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個系統(tǒng)工程，不是一兩個內行就可以做的，必須是一個團隊才可以。如果完全從頭開始，不如直接收購一個專業(yè)公司來做。

失敗案例：

某房企一直做住宅，后來開始做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后來發(fā)現(xiàn)問題，高薪聘請來一副總負責相關事宜，但副總歷時兩月發(fā)現(xiàn)自己60%的指示無法得到實現(xiàn)，最終辭職。

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